自從1994年我國正式建立房地產預售制度以來，針對房地產行業收入實現的特殊性，國家稅務總局于2003年和2006年先后發布了兩份針對房地產開發企業所得稅問題的重要文件：《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號文．以下簡稱“83號文”）和《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號文，以下簡稱“31號文”）。這兩個文件對于規范房地產行業的所得稅政策效果顯著。

　　一、房地產行業的預售制度背景

　　（一）預售制度對房地產行業的作用

　　1．預售制度是房地產企業融資的重要渠道。在我國資本市場發展滯后、可選擇融資渠道有限的現實條件下、《城市房地產管理法》（1994年）確立的房地產預售制度，實際上成為房地產行業的首要融資方式。中國人民銀行房地產金融小組分析報告指出：房地產行業開發資金的首要來源為“定金和預收款”．占房地產開發投資資金來源的43．1%.①同時，預售制度加速了建設資金周轉，提高了資金使用效率．并降低了資金使用成本：預售項目資金比現售項目資金的動態回收期約縮短10個月。

　　2．預售模式可以發揮價格優勢。預售制度加強了房地產企業開發項目時自籌資金的能力．降低了其對銀行資金的依賴度，在一定程度上可降低項目開發的成本。

　?。ǘ╊A售制度下房地產企業的經營特征

　　預售制度的存在，使得房地產企業具有區別于一般工商業企業的經營特點．主要表現在：

　　1．預收賬款是房地產企業收入核算的主要科目。房地產開發企業一般采用預收商品房款項（包括定金）的方式從事房屋開發建設經營。房地產企業會計準則規定：只有在符合開發產品的產權已經轉移并將開發房產交付購買方、價款已經收到或者是取得收取價款的權利這兩個條件具備的情況下，預收款項才能被確認為經營收入，否則只能作為“預收款項”核算。該項規定使得房地產銷售收入的確認時間存在可操縱性。

　　2．產品開發周期長，收入和成本難以根據配比原則同步核算。房地產企業項目開發周期較長的行業特征決定了其成本歸集必然滯后。由于預售制度的存在，大部分房地產開發項目在銷售的時候尚未完工，無法進行成本核算。而銷售收入的結轉由于產品完工確認的影響，無法實現項目的收入和成本同步所得稅核算。

　　3．產品跨期開發，多個產品滾動開發①或共同開發，難以確定準確的期間成本核算對象。

　?。ㄈ╊A售制度對房地產企業所得稅的影響

　　預售制度促進了房地產行業的發展．但在“83號文”出臺之前，稅收征管法規并沒有針對房地產企業在預售制度下所具有的——區別于一般工商業企業的經營和財務特征作出相關具體規定。這為房地產企業進行利潤操縱從而偷逃所得稅創造了條件。

　　為減少應納企業所得稅額．房地產企業會減少應稅所得額。操縱應稅所得的主要途徑是操縱收入和成本費用。在“83號文”出臺之前，對房地產企業預售收入的確認在稅收上沒有明確的法律規定。法律上的缺失為房地產企業操縱收入提供了條件，比如．通過將預售收入長期掛賬于“預收賬款”科目．房地產企業可構筑收入的“蓄水池”，通過操縱確認時點，控制收入的實現從而達到操縱收入數額的目的。同時．房地產企業還可能采取滾動開發多個項目的經營方式．在每個項目經營期間產生大量成本費用的累積，在預售收入不核轉的情況下．項目開發周期內會產生巨額的年度虧損。在此基礎上，通過與操縱預售收入相結合，房地產企業降低開發年度的經營所得．從而降低年度應稅所得和應納企業所得稅額。

　　國家稅務總局分別在2003年和2006年針對房地產行業的經營特征發布的“83號文”和“31號文”，在一定程度上遏制了房地產企業偷逃企業所得稅的行為，強化了針對房地產行業的企業所得稅征管。

　　二、“83號文”和“31號文”對房地產行業企業所得稅的規范

　　（一）“83號文”頒布之前房地產行業企業所得稅的征收情況

　　在“83號文”出臺之前，對房地產企業所得稅征收管理辦法是依據一般工商企業的特點和實際情況制定的．未能很好地兼顧房地產行業的特點，在稅收征管中存在許多規定不明確的問題．難以保證稅基的完整。