浙江省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作指引

　　針對近年來我省法院在不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣變賣中存在的問題，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》和《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》等法律、司法解釋的規(guī)定，就規(guī)范不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作，指引如下：

　　一、不動產(chǎn)現(xiàn)狀的查明

　　1．（查明現(xiàn)狀的職責(zé)）執(zhí)行法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價前，應(yīng)依法查明不動產(chǎn)的土地用途（含用地性質(zhì)）、土地使用權(quán)種類、權(quán)屬、權(quán)利負(fù)擔(dān)、占有使用、已知瑕疵、欠繳的稅費(fèi)和本次變價應(yīng)繳稅費(fèi)的計(jì)算方法以及其他實(shí)際狀況，并制怍拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。

　　2．（需查明事項(xiàng)的含義）執(zhí)行法院應(yīng)查明的事項(xiàng)含義如下：

　　(1)土地用途主要是指按照有關(guān)政府部門編制的土地利用總體規(guī)劃，案涉土地的用地分類情況，通常分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地等；用地性質(zhì)是指是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對某種用地所規(guī)定的用途，通常分為居住用地、工業(yè)用地，教育文化用地、商業(yè)用地、綜合用地等；對于工業(yè)用地，還應(yīng)查明是否屬于“標(biāo)準(zhǔn)地”及競買條件。

　　(2)土地使用權(quán)的種類是指國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)及其最初取得方式（主要分為劃撥取得、出讓取得兩種），如屬于劃撥取得，還應(yīng)查明過戶時應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或計(jì)算方法。對劃撥取得的土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)，執(zhí)行法院處置前應(yīng)先征詢政府有關(guān)部門的意見。

　　(3)權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)狀況，主要包括不動產(chǎn)的所權(quán)人（如共有的，含共有人，共有形式和共有份額）的登記情況，取得時間和使用年限、不動產(chǎn)異議登記等權(quán)屬爭議情況和查封登記情況，是否可以通過拍賣、變賣的方式變更登記，是否可以依據(jù)現(xiàn)狀拍賣，變賣后再根據(jù)原證載信息辦理過戶等。

　　(4)權(quán)利負(fù)擔(dān)主要是指不動產(chǎn)抵押登記．不動產(chǎn)預(yù)告登記、用益物權(quán)等情況。

　　(5)占有使用主要是指是否存在租賃，是否存在其他占有使用人等情況。

　　(6)已知瑕疵主要包括不動產(chǎn)實(shí)物現(xiàn)狀與登記情況不一致、屬于無證房產(chǎn)或部分屬于無證房產(chǎn)及其他重大瑕疵情況。

　　(7)欠繳稅費(fèi)是被執(zhí)行人在稅務(wù)部門的信息系統(tǒng)中有相關(guān)稅源登記數(shù)據(jù)，且已發(fā)生納稅義務(wù)但未申報(bào)的欠繳稅費(fèi)（包括欠繳稅、費(fèi)，滯納金、罰款），以及被執(zhí)行人所欠社會保險費(fèi)等：本次變價應(yīng)繳稅費(fèi)的計(jì)算方法是指稅務(wù)部門提供的本次不動產(chǎn)變價和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)繳納稅費(fèi)的計(jì)算方法。

　　(8)其他實(shí)際狀況是指附屬設(shè)施、裝修裝飾、不動產(chǎn)的位置與登記載明位置是否一致、是否存在買受人資格限制等與競買人利益相關(guān)的事項(xiàng)；住宅可能存在車庫、地下室等附屬用房的，應(yīng)一并查明。

　　3．（調(diào)查的方法和要求）執(zhí)行法院應(yīng)赴不動產(chǎn)所在地進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并通過文字、圖片、視頻等形式，就不動產(chǎn)的位置結(jié)構(gòu)，裝修裝飾，附屬設(shè)施，占有使用、瑕疵等現(xiàn)狀情況做好調(diào)查，并記錄在案，長沙公司注銷，制作調(diào)查筆錄，與圖片、視頻等資料一并歸入案卷。

　　對土地用途、土地使用權(quán)和權(quán)屬狀況、權(quán)利負(fù)擔(dān)以及欠繳稅費(fèi)和本次變價應(yīng)繳稅費(fèi)的計(jì)算方法等情況，執(zhí)行法院應(yīng)向有關(guān)的國土、不動產(chǎn)登記、稅務(wù)等部門進(jìn)行調(diào)查。

　　對不動產(chǎn)附屬設(shè)施、裝修裝飾的情況，現(xiàn)狀與登記不一致，無證房產(chǎn)等瑕疵情況，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)在評估階段進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

　　4．（禁止事項(xiàng)）執(zhí)行法院不得未經(jīng)調(diào)查即對拍賣標(biāo)的物表述為“詳見現(xiàn)狀”或“以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”。

　　二、處置參考價的確定

　　5．（處置參考價的確定辦法）執(zhí)行法院要嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》，依法采取當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價、委托評估等方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價；直接采取委托評估的方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價的，應(yīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》第十四條、十五條的規(guī)定。

　　6．（可直接委托評估的情形）當(dāng)事人議價不能或不成，對工業(yè)廠房，在建工程，商鋪較多的綜合市場，裝修裝飾財(cái)產(chǎn)價值較高的不動產(chǎn)等不適合通過定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價等方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價的，執(zhí)行法院可以直接采取委托評估的方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價。