不少房地產在銷售低迷的情況下，選擇將一部分開發產品轉自持，待房價上漲時再出售。在轉自持、持有、再出售三個環節的涉及了哪些稅種？

　　一、開發產品轉自持環節

　　1、增值稅。

　　房地產開發企業將自行開發的部分房地產項目轉為自持，沒有發生交易行為，不屬于增值稅的應稅行為。

　　2、土地增值稅。

　　房地產開發企業將開發的部分房地產項目轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　3、契稅。

　　房地產開發企業將開發的部分房地產項目轉為企業自用，房產的權屬并沒有發生變化，不需要繳納契稅。

　　4、企業所得稅。

　　房地產開發企業將自行開發的部分房地產項目轉為自持，只是企業內部資產的用途改變，并沒發生房產權屬的變更，長沙公司注銷，不視同銷售確認所得稅收入。

　　二、持有環節

　　１、房產稅。

　　《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

　　2、土地使用稅。

　　房地產開發企業，拿地后要按規定繳納土地使用稅，當將自行開發的房地產項目轉為自持時，其房產、土地的實物或權利狀態并沒有發生變化，仍要求繼續繳納土地使用稅。只有再出售時，辦理房產權屬變更登記后，才會終止其納稅義務。

　　三、再出售環節

　　1、增值稅。

　　(1)自持房產已辦產權登記，再銷售時適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》，不允許扣除自持房產項目建筑面積對應的土地價款。

　　(2)自持房產未辦產權登記，再銷售適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，允許扣除自持房產項目建筑面積對應的土地價款。

　　解決方案：

　　a、自持房產不用于銀行抵押，不辦理產權登記；

　　b、在開發產品轉自持時直接開張增值稅專用發票，從銷項稅額中扣除自持房產項目建筑面積對應的土地價款，這張專用發票是銷項的同時也是進項（前提是房地產企業為一般計稅），但銷售交得少，購進抵得多，傳遞到下一環節，再銷售時稅負就降下來了。

　　c、新成立一個商業房產管理公司，承接自持房產。

　　2、土地增值稅。

　　(1)自持房產時間大于1年。

　　從事房地產開發的納稅人將開發產品轉為自用超過1年（不含1年）的，轉讓時適用舊房轉讓土地增值稅政策，應辦理舊房轉讓土地增值稅申報。

　　納稅人以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目的，按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。扣除項目具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權所支付的地價款，按國家統一規定交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

　　(2)自持房產時間少于等于1年。

　　從事房地產開發的納稅人將開發產品轉為自用小于等于1年的，轉讓時適用房地產開發土地增值稅政策，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20％的扣除。

　　3、契稅。

　　由購買方負擔。

　　4、企業所得稅。

　　房地產開發企業將自持房產再出售，按公允價確定企業所得稅銷售收入。同時將持有期間已提折舊的自持房產轉入固定資產清理。