在日常咨詢工作中，我們遇到這么一個(gè)問(wèn)題，今天拿出來(lái)和大家一起探討交流，并給出我們的專業(yè)財(cái)稅判斷。

　　案例：“我們是新疆的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前在建設(shè)工業(yè)園區(qū)廠房，土地性質(zhì)：工業(yè)用地，已經(jīng)辦理了《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》，無(wú)法辦理《商品房預(yù)售許可證》。我們套用的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房模式。開(kāi)發(fā)完成后，我們對(duì)外轉(zhuǎn)讓工業(yè)園區(qū)廠房，該如何繳納土地增值稅呢？是按舊房還是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納？”

　　一、判斷項(xiàng)目性質(zhì)

　　轉(zhuǎn)讓工業(yè)園區(qū)廠房是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行判斷：

　　1、開(kāi)發(fā)主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍；

　　2、開(kāi)發(fā)主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)；

　　3、是否取得《銷售許可證》或《預(yù)售許可證》。

　　結(jié)合案例，我們可以判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓工業(yè)園區(qū)廠房，由于銷售手續(xù)不齊全，無(wú)法取得《銷售許可證》或《預(yù)售許可證》，實(shí)務(wù)操作中，需要將廠房的產(chǎn)權(quán)證先辦理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，然后再和業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　所以，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不能按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納，而需要按轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算繳納土地增值稅，并且收到預(yù)收款是無(wú)需預(yù)繳土地增值稅的。

　　二、轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的計(jì)算方法

　　1、確定轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)稅收入；

　　2、確定轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

　　（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

　　備注：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)?a href="http://m.laderaranchdance.com/">稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　重置成本是指，對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。

　　成新度折扣率是指，長(zhǎng)沙公司注銷，按舊房的新舊程度做一定比例的折扣。

　　（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

　　備注：對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

　　（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；

　　3、計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額；

　　4、計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數(shù)；

　　5、計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅

　　應(yīng)納土地增值稅＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　三、轉(zhuǎn)讓舊房和銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在土增計(jì)算方面的主要區(qū)別

　　轉(zhuǎn)讓舊房和銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在土增計(jì)算方面的主要區(qū)別是扣除項(xiàng)目不同。

　　1、轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目為：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格；取得土地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用；以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；

　　2、銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目主要有：取得土地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金、加計(jì)扣除。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓工業(yè)園區(qū)廠房需要按轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算繳納土地增值稅，較開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少了開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除兩部分扣除項(xiàng)目，從而有可能增加增值額，多繳納土地增值稅。