近幾年房地產市場火爆下，土地市場政策也在持續收緊，土地出讓條件將更加嚴苛，土地招拍掛市場，起拍價居高不下，產生了不少“地王”現象，所以中小型房企很容易被拒之門外。為了有效降低拿地成本，在并購市場上尋找機會拿下土地，是許多房地產企業拿地方式之一，通過不斷尋求合作拿地等方式進行補倉擴張規模以及多元化發展。比如2018年3月，恒大10.5億元收購天馬軸承集團股份有限公司旗下黑龍江省齊齊哈爾市三宗土地，收購形式為100%股權轉讓予恒大，交易總價約10.5億元。

　　相比直接收購土地，股權收購除了在手續上更為簡單，重要的還有稅收上的“省事”，因為股權轉讓環節主要涉及企業所得稅或個人所得稅，不會涉及其他稅收繳納（印花稅暫時忽略）。但是，直接收購土地，除了所得稅外，還將涉及大額增值稅（營改增前營業稅）、土地增值稅、契稅。由于土地交易金額重大，動則上億資金，將涉及大額稅款，有人說稅款繳納除了契稅外，其他稅收納稅義務人均為轉讓方，但羊毛出在羊身上，增值稅、土地增值稅納稅義務人雖是土地轉讓方，但是往往約定都是收購方承擔，收購方是實際稅負人。因此在收購市場拿地方式中，比如上述恒大通過股權收購獲得土地最為普遍、常見的方式。

　　但是，為了規避以股權收購形式間接轉讓土地減少稅款繳納，國家稅務總局對廣西地稅局下發687號批復文件—《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）：《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報〔2000〕32號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。

　　由此，在土地增值稅上一直存在不少爭議，部分稅務機關參照687號文件對此征收土地增值稅；也有部分地方稅務機關認為該文件專發廣西，僅針對特定案例，不具有普遍適用性；也有部分稅務機關認為該批復有違背上位法。

　　威德稅務近些年來不少房地產客戶遇到此問題，故從法律角度稍作淺析，以供財務朋友參考。

　　1.法律、法規并未禁止涉及土地使用權的股權轉讓。

　　（1）不違反《公司法》規定

　　《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）第七十二條規定：“有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權”；第一百三十八條規定：“股份有限公司股東持有的股份可以依法轉讓”；第二十七條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資”。

　　根據上述規定，股權可以依法自由轉讓，土地使用權可以作價出資，出資之后即成為公司股份相對應的資產。既然股權可以轉讓，那么股權所對應的土地使用權益當然由股權受讓人所享有。

　　我國《公司法》對股權轉讓的限制僅規定“股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意”、“在同等條件下，長沙公司注冊，其他股東有優先購買權”，以及國有股權轉讓、涉外股權轉讓要經政府主管部門批準等，并未禁止涉及土地使用權的股權轉讓。因此，《公司法》對股權轉讓除作了程序性限制外，對以股權轉讓形式達到控制公司名下的土地使用權未作限制，更未禁止。

　　以股權轉讓形式達到控制公司名下的土地使用權的受讓人，主要是通過受讓公司股權從而間接控制股權所對應的土地使用權，公司股東雖發生了變化，但土地使用權并未發生流轉，仍登記在具有獨立法人人格的公司名下，在性質上仍屬于股權轉讓，并非土地使用權轉讓，該股權轉讓行為，并未違反《公司法》的規定。受讓人對公司名下土地的控制、使用或開發，乃系公司的正常經營行為。

　　（2）不違反《土地的管理法》、《城市房地產管理法》規定

　　根據法律規定，房地產開發企業的開發用地只能是國有土地，主要通過出讓和轉讓兩種方式取得。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，以出讓方式取得的土地使用權可以再轉讓，但對土地使用權轉讓規定了一定的限制條件。《城市房地產管理法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按約已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按約進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定：“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓”。