【本文看點】我們都知道，在很多房地產(chǎn)企業(yè)為能很快的進行回籠資金，有一個常規(guī)的做法就是利用我們大眾消費者的心里活動進行營銷，大部分都會有一些“贈送”活動，例如冰箱、家電、裝修，生活日用品等。這其中經(jīng)常會有兩種現(xiàn)象：一是在簽訂售房合同時明確為贈送冰箱或熱水器;還有一種情況對客戶或住戶在節(jié)假日贈送小禮物，如食用油、米等，本文就其贈送物品時涉及增值稅處理進行淺析。

　　1、實說案例

　　情況一：甲公司為房產(chǎn)企業(yè)，甲在2017年暑期為了能夠加快售房速度而采用了促銷，規(guī)定只要在要求的時間內(nèi)進行簽購房合同的業(yè)主，將贈送某著名品牌家電冰箱一臺（一般納稅人）。

　　有觀點認為，在“營改增”后，財稅〔2016〕年36號延用了之前混合銷售的政策。那銷售房產(chǎn)同時涉及貨物贈送是否屬于混合銷售行為呢?從混合銷售定義來看，只涉及貨物與服務(wù)。而銷售不動產(chǎn)、銷售無形資產(chǎn)、銷售服務(wù)屬于“營改增”后三項不同的應(yīng)稅行為，銷售不動產(chǎn)不屬于銷售服務(wù)，也就是說案例中的情形不屬于混合銷售行為。

　　筆者認為上述觀點存在誤區(qū)，對于贈與行為，《中華人名共和國合同法》第一百八十五條規(guī)定，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予贈人，受贈人表示接受贈與的合同。這就意味著在贈與這種民事行為中，贈與人依約無償轉(zhuǎn)移其贈與物的所有權(quán)于受贈人，受贈人取得贈與物的所有權(quán)不必向贈與人支付相關(guān)的對價。但是在“買一贈一”的模式下，消費者必須先承擔(dān)購物并支付的義務(wù)，然后才享有“贈一”的權(quán)利，這一點與贈與合同要求的無償轉(zhuǎn)移與物要求明顯不符，實質(zhì)上是商家以實物贈與的形式促銷，消費者對贈品雖未支付錢款，但是贈品的成本實際已經(jīng)融入付費商品中，并通過購買付費商品實現(xiàn)了贈品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋贈送冰箱，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅。

　　根據(jù)《增值稅暫行實施細則》第四條規(guī)定，強調(diào)“無償”贈送屬于視同銷售貨物，而上述情況是一個捆綁式的經(jīng)濟行為，不買房自然就沒有送冰箱的行為，因而認為這種行為不屬于嚴格上的“無償贈送”而是有償贈送。贈送的冰箱不屬于增值稅暫行條例規(guī)定的“購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”情形，不能視同銷售。一般來說，贈送行為是作為企業(yè)銷售合同的附屬條款，也就是說一份銷售合同里包含二項業(yè)務(wù)：銷售不動產(chǎn)、贈送冰箱。“贈送”是基于“銷售不動產(chǎn)”之上，沒有“銷售”就沒有“贈送”。因此該贈送并非無償贈送，是不用視同銷售。

　　也有觀點認為，財稅〔2016〕年36號同時也規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。從該規(guī)定來分析，案例中情形銷售不動產(chǎn)及贈送冰箱的行為，屬于房產(chǎn)企業(yè)的兼營行為。該項業(yè)務(wù)可以拆分：銷售冰箱和銷售不動產(chǎn)。

　　但甲企業(yè)財務(wù)人員認為，上述處理不符合實際操作?，F(xiàn)行的銷售合同是網(wǎng)上備案，由于總合同價為固定，意味著房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)證就以此作為轉(zhuǎn)讓價格，同時也是購房者辦理契稅的計稅依據(jù)。按此房產(chǎn)企業(yè)在開具不動產(chǎn)發(fā)票金額只能合同上金額，因此，前面分析贈送的冰箱確認收入，在實際操作中會碰到問題。

　　2、筆者觀點

　　筆者認為，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第三條規(guī)定，在賬務(wù)上將實際收到的銷售金額，按照銷售貨物和隨同銷售贈送貨物的公允價值的比例來分攤確認其銷售收入，同時應(yīng)將銷售貨物和隨同銷售的貨物品名、數(shù)量，以及按各項商品公允價值的比例分攤確認的價格和金額在同一張發(fā)票上注明。對于隨同銷售贈送的貨物品種較多，不能在同一張發(fā)票上列明贈送貨物的品名和數(shù)量的，可統(tǒng)一開具“贈品一批”，同時需開具《隨同銷售贈送貨物清單》,并作為記賬的原始憑證，這樣我們就可以把房款以及增值稅等問題都裹在一起解決。

　　并對此詢問了當(dāng)?shù)氐陌不諊惥终呓庖桑悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率。

　　3、節(jié)假日贈送視同銷售

　　情況而：甲房產(chǎn)公司在國慶節(jié)贈送給購房客戶，每戶一壺食用油、一箱水果，這種情況的贈送禮品應(yīng)怎么處理呢，要不要繳納增值稅呢？