在黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的背景下，“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“保利租賃住房類REITs”）、“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“新派公寓類REITs”）在滬深交易所掛牌，為REITs在境內(nèi)的發(fā)展帶來曙光。REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），是以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可分為權(quán)益型、抵押型與混合型。就境內(nèi)目前發(fā)行的產(chǎn)品而言，其實(shí)并非真正意義上的REITs，更多的是將房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)與資產(chǎn)證券化（ABS）相結(jié)合的產(chǎn)品，因此，將這類產(chǎn)品稱為類REITs、準(zhǔn)REITs或中國式REITs等。在房地產(chǎn)公司從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售商向大資管運(yùn)營商轉(zhuǎn)型的過程中，以發(fā)行權(quán)益型類REITs產(chǎn)品居多，交易結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜。本文以權(quán)益型類REITs實(shí)務(wù)案例為基礎(chǔ)，討論相關(guān)法律主體的納稅義務(wù)及存在的問題，并提出政策建議。

　　一、類REITs產(chǎn)品的基本模式

　　2017年10月，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“新派公寓類REITs”）作為首單長租公寓資產(chǎn)類REITs在深圳證券交易所獲批，發(fā)行金額2.7億元。同月，“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡稱“保利租賃住房類REITs”）作為國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs在上海證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，這也是首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs，是以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，包括位于廣州、重慶、北京、大連、沈陽等區(qū)域的瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大租賃物業(yè)品牌，這些物業(yè)分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運(yùn)營平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營。

　　上述兩單產(chǎn)品均采用了“項(xiàng)目公司+私募股權(quán)投資基金+資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的模式，這也是權(quán)益型類REITs的常見架構(gòu)，見下圖：

　　構(gòu)建上述架構(gòu)，交易步驟為：

　　首先，發(fā)起人將擬用于REITs方案的不動(dòng)產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓、剝離等方式置入項(xiàng)目公司，發(fā)起人直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

　　其次，設(shè)立契約型私募股權(quán)投資基金（SPV1），發(fā)起人認(rèn)購私募股權(quán)投資基金全部份額，并實(shí)繳一部分資金。

　　再次，證券公司成立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV2），專項(xiàng)計(jì)劃向投資者募集資金；資金募集后，發(fā)起人將其持有的私募基金份額全部轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃，同時(shí)專項(xiàng)計(jì)劃向契約型私募股權(quán)投資基金實(shí)繳剩余出資。

　　最后，契約型私募股權(quán)投資基金向發(fā)起人收購其持有的項(xiàng)目公司100%股權(quán)，成為項(xiàng)目公司股東。

　　至此，發(fā)起人實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資，未來，項(xiàng)目公司的物業(yè)取得的租金收入、不動(dòng)產(chǎn)增值收入等運(yùn)營收入均體現(xiàn)為項(xiàng)目公司收益，項(xiàng)目公司將稅后收益分配給契約型私募股權(quán)投資基金，契約型私募股權(quán)投資基金將收益分配給專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃按期向投資者分配本息。通常情況下，發(fā)起人會(huì)作為專項(xiàng)計(jì)劃的劣后級(jí)份額持有人為計(jì)劃增信。專項(xiàng)計(jì)劃期滿，可由發(fā)起人的關(guān)聯(lián)方回購項(xiàng)目公司股權(quán)、專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)接公募REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。

　　二、納稅義務(wù)分析

　　隨著REITs步伐的加快，相關(guān)交易環(huán)節(jié)的稅收日益受到關(guān)注。筆者以上述權(quán)益型類REITs模式為樣本，分析各環(huán)節(jié)可能涉及的稅收問題。（注：因印花稅涉及金額較小，本文忽略。）

　　（一）各環(huán)節(jié)稅收

　　1.資產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)。擬用于REITS方案的不動(dòng)產(chǎn)必須置入一家項(xiàng)目公司，如果一家公司既有待售開發(fā)產(chǎn)品，又有擬出租的投資性房地產(chǎn)等，必須將用于出租的投資性房地產(chǎn)剝離過戶到一家新的項(xiàng)目公司，并由發(fā)起人作為項(xiàng)目公司的股東。資產(chǎn)剝離通常有下列做法：一是由發(fā)起人出資成立項(xiàng)目公司，原企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司；二是原企業(yè)以公司分立方式將不動(dòng)產(chǎn)剝離到分立企業(yè)，原企業(yè)股東作為發(fā)起人；三是原企業(yè)出資成立全資子公司，然后將不動(dòng)產(chǎn)劃轉(zhuǎn)（投資）到全資子公司，原企業(yè)作為發(fā)起人。

　　（1）增值稅。原企業(yè)將營改增之前建造的不動(dòng)產(chǎn)在營改增之后轉(zhuǎn)讓或投資于項(xiàng)目公司用于出租，原企業(yè)按5%繳納增值稅，項(xiàng)目公司按11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，與原企業(yè)直接出租按5%繳納增值稅相比，不僅提前繳納了增值稅，而且多繳了6%。