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房地產企業紅線外支出的法務、財務和稅務處理

時間:2019-09-19 19:14 編輯:長沙代理記賬

  “紅線外支出”是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外,即國家有關部門審批的項目規劃外承建道路、橋梁、公園、學校、醫院、綠化等設施發生支出。實踐中的“紅線外支出”主要體現為兩種情況:第一種是土地置換政府項目模式:政府強行要求房地產企業在紅線外為政府建設公共設施或其他工程作為招拍掛拿地時的附帶條件,該種情況下,政府往往以低于市場招拍掛的價格出讓土地給房地產企業,低于市場招拍掛的價款部分置換政府項目。第二種是為促進銷售而建基礎設施無償移交政府模式:開發商為了提升紅線內樓盤的品質,提升銷售價格,在紅線外自行建造公園、道路、橋梁等建筑物或基礎設施無償移交給當地政府而發生的支出。這兩種“紅線外支出”在房地產企業的稅務上、財務上如何處理,必須從法律邏輯起點開始分析,筆者具體分析如下。

  (一)第一種“紅外線支出”(土地置換政府項目模式)的法務財務稅務處理

  1、法務處理:

  《節約集約利用土地規定》(中華人民共和國國土資源部令第61號)第二十二條規定:“經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相的減免土地出讓價款。”《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜[2006]68號)第十條規定:“任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓收入,實行“零地價”,甚至“負地價”,或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入”同時《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜[2006]68號)第七條規定:“對違反本通知規定,擅自減免、截留、擠占、挪用應繳國庫的土地出讓收入,不執行國家統一規定的會計、政府采購等制度的,要嚴格按照土地管理法、會計法、審計法、政府采購法、《財政違法行為處罰處分條例》(國務院令第427號)和《金融違法行為處罰辦法》(國務院令第260號)等有關法律法規進行處理,并依法追究有關責任人的責任;觸犯刑法的,依法追究有關人員的刑事責任。”

  基于以上規定,第一種“紅線外支出”(土地置換政府項目模式)中的政府行為是違反《國有土地使用權出讓收支管理辦法》和《節約集約利用土地規定》規定的行為,根據《中華人民共和國審計法》和《財政違法行為處罰處分條例》的規定,對涉及以土地置換政府項目的相關政府責任人和主管負責人將處以警告、撤職等行政處罰,嚴重者將被移交司法機關,將被處以刑事處罰。

  2、財務處理

  雖然第一種“紅線外支出”模式對政府部門的相關負責人是違法行為,但不影響房地產企業的財務核算和稅務機關對其進行的稅收征管的權利。由于第一種“紅線外支出”(土地置換政府項目模式)的項目是以政府(一般是城投公司)作為立項、規劃審批主體,房地產公司出的建設資金(土地招拍掛出讓金的減免)實質是政府出的建筑資金,是土地出讓金成本的一部分。因此,房地產企業發生的第一種“紅線外支出”,財務處理如下:

  (1)房地產企業簽訂土地出讓合同并支付土地出讓金時的賬務處理

  借:開發成本——土地成本

  貸:銀行存款

  (2)房地產企業支付建筑企業工程款,并收到建筑企業開具的11%的增值稅專用發票的賬務處理

  借:開發成本——土地成本(低于市場招拍掛價格的部分價格:土地置換政府項目成本)

  應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

  貸:銀行存款

  3、稅務處理

  《中華人民共和國暫行條例》(2017年版、國務院令第691號)第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

  (一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產;

  (二)非正常損失的購進貨物,以及相關的勞務和交通運輸服務;

  (三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、勞務和交通運輸服務;

  (四)國務院規定的其他項目。

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