房地產企業較之非房地產企業具有生產經營周期長、投資大的特點，并且房地產通常采用的是預收商品房款項的方式從事其項目的開發與經營。另外，房地產企業銷售商品房還應當繳納土地增值稅，并且在土地增值稅未清算之前實行預繳土地增值稅。對房地產企業預繳土地增值稅在預繳的當期稅前扣除。正是由于房地產企業經營活動的特殊性，其在企業所得稅日常申報以及匯算清繳較之非房地產企業主要存在差異，主要體現在以下四個方面：

一、預收款應當先預計計稅毛利并入當期所得計算企業所得稅。預收賬款是企業按照合同規定向購貨方或勞務接受方預先收取的款項，用以后的商品或勞務償付。非房地產企業處置不動產，屬于轉讓財產所得，采取預收方式的，不確認收入，且應一次性確認為營業收入，并且在不動產發生轉移確認收入的實現。但房地產開發企業預收房款金額之大，所得實現周期之長，長沙公司注銷，為了國家稅收收入均衡入庫，根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號，以下簡稱國稅發〔2009〕31號）第九條的規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

房地產企業預收定金應當不預計計稅毛利。國稅發〔2009〕31號第六條規定：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

由此可見，預計計稅毛利應該以簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》為前提。如果房地產開發企業與購房業主簽訂了《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，房地產開發企業收取了業主的款項(如定金、預付款等)，均應該按照規定預繳企業所得稅；反之，房地產公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項(如：訂金、誠意金、vip會員費等)，是不作為預計計稅毛利的基數。

但需要說明是，目前，也有些地方稅務機關規定，定金、訂金、意向金、預約保證款、合同保證金應當預計計稅毛利。如《遼寧省大連市地方稅務局關于明確房地產開發經營業務企業所得稅相關問題的通知》（大地稅函〔2009〕77號）規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入（包括預收款定金、預約保證金、合同保證金）等按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關營業稅金及附加、土地增值稅后，作為納稅調整增加額計入當期應納稅所得額。