四個特殊行業(yè)和業(yè)務的增值稅征收管理
時間：2019-09-22 21:47 編輯：長沙代理記賬
1.納稅地點：納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，長沙公司注銷，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收：
向不動產所在地——地稅機關——預繳稅款；
向機構所在地——國稅機關——申報納稅。
2.一般納稅人選擇簡易計稅方法（ 2016年4月30日前取得）、小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產：
項目性質
地稅預繳
國稅申報
①非自建項目
增值稅= 轉讓差額÷（1+5%）×5%
與地稅預繳相同
②自建項目
增值稅=出售全價÷（1+5%）×5%
與地稅預繳相同
【注釋】轉讓差額=取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價（以下相同）。
3.一般納稅人一般計稅方法——2016年4月30日前取得或2016年4月30日后取得
項目性質
地稅預繳
國稅申報
①非自建項目
增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%
增值稅=出售全價÷（1+11%）×11%-進項稅額-預繳稅款
②自建項目
增值稅=出售全價÷（1+5%）×5%
增值稅=出售全價÷（1+11%）×11%-進項稅額-預繳稅款
4.個人轉讓其購買的住房
其他個人向住房所在地主管地稅機關申報納稅。
項目性質
地稅預繳
國稅申報
①差額繳納（4地、2年以上、非普宅）
增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%
（提示：其他個人不需向國稅申報）
②全額繳納（各地、2年以內）
增值稅=出售全價÷（1+5%）×5%
提示：個體工商戶向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（二）、提供不動產經營租賃服務
1.一般納稅人
計稅方法
國稅預繳
國稅申報
①簡易（2016年4月30日前取得的不動產）
增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
與國稅預繳相同
②一般
增值稅=含稅銷售額÷（1+11%）×3%
增值稅=含稅銷售額÷（1+11%）×11%-進項稅額-預繳稅款
2.小規(guī)模納稅人、個體工商戶、個人出租
計稅方法
國稅預繳
國稅申報
①小規(guī)模納稅人、個體工商戶、個人出租非住房
應預繳稅款= 含稅銷售額÷（1+5%）×5%
同預繳稅款（個人在地稅繳納；不需向國稅申報）
②個人、個體戶出租住房
應納稅款= 含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
【提示】其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。
（三）、跨縣（市、區(qū)）建筑服務
預繳稅款——向建筑服務發(fā)生地主管國稅預繳
納稅人
計稅方法
預繳稅款
一般納稅人
適用一般計稅方法
差額÷（1+11%） ×2%
選擇簡易計稅方法
差額÷（1+3%） ×3%
小規(guī)模納稅人
簡易計稅方法
差額÷（1+3%） ×3%
【解析1】計稅差額= 全部價款和價外費用-支付的分包款
【解析2】建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前
的建筑工程項目，即老項目，可以選擇簡易計稅方法。
（四）、房企銷售自行開發(fā)的房地產項目
納稅人
計稅方法
預繳稅款
一般人
新項目：一般方法
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷ （1+11%）
應預繳稅款= 預收款÷ （1+11%）×3%
提示：收到預收款時納稅
老項目：簡易方法
應納稅款= 銷售額（全額）÷ （1+5%）×5%
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模
簡易方法
（1）2種計稅方法
（2）新、老項目劃分
（3）1檔稅率、2檔征收率
（4）3檔預征率
（5）2個征收機關
（6）預繳與申報的納稅地點
