（一）土地增值稅的清算單位

1.取得預售收入時，按照預征率預繳土地增值稅；達到清算條件進行清算；

2.以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算；

3.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　【例題·單選題】（2010年）對房地產開發公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（　）。

　　A.規劃申報項目

　　B.審批備案項目

　　C.商業推廣項目

　　D.設計建筑項目

     
   

『正確答案』B

『答案解析』以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

 

（二）土地增值稅清算的條件

應進行清算

 

主管稅務機關可要求納稅人進行清算

 

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

（3）直接轉讓土地使用權的

 

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況

 

　　【例題·多選題】（2009年）下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（　）。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　C.房地產開發項目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的

     
   

『正確答案』ABC

『答案解析』取得銷售（預售）許可證3年仍未銷售完的，稅務機關可要求納稅人進行清算。

 

（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定

1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（四）土地增值稅的扣除項目

1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

3.房地產開發企業開發建造的公共設施

用途

 

收入

 

成本費用

 

①建成后產權屬于全體業主所有的

 

無需確認收入

 

其成本、費用可以扣除

 

②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的

         

③建成后有償轉讓的

 

計算收入