由于房地產企業可以預售房屋的特殊性，房地產企業銷售未完工開發產品的企業所得稅處理也就具有特殊性，長沙公司注銷，這些問題處理不當最容易引起稅務爭議。比較典型的問題可歸納為三大類：未完工產品要不要進行匯算清繳？預繳稅款究竟怎么繳（比如：基數是否含增值稅），有哪些注意事項？未完工產品在年度匯算清繳申報表中如何處理？等等。

　　本文針對上述問題做出解答，希望能幫到您。

　　一、未完工產品要不要匯算清繳？

　　未完工產品是不參加年度企業所得稅匯算清繳的。因為：

　　企業進行所得稅匯算清繳，不僅需要對象的收入已實現，而且還需要對象的成本費用項目能夠全部準確核算出來。

　　未完工開發產品在納稅年度結束時，只有預售收入，其成本費用項目仍然不能夠歸集全，也不能夠準確核算出來，因此，納稅年度結束時，仍未完工的開發產品在當年度內預繳的所得稅，不能參加當年度的企業所得稅匯算清繳。

　　二、預繳稅款究竟怎么繳？有哪些注意事項？

　　（一）什么時候預繳？

　　國稅發〔2009〕31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以，在取得預售收入的季度（或月度）預繳。

　　（二）預繳時對否允許扣除期間費用、稅金及附加、預繳的土地增值稅。

　　不可以。總局公告2015年第31號規定：所得稅預繳申報表A類第5行“特定業務計算的應納稅所得額”：從事房地產開發等特定業務納稅人，填按稅收規定計算的特定業務的應納稅所得額。房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入，按稅收規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額填入此行。即預售收入預繳申報時不許扣稅金及附加。

　　注意：年度申報時可以扣除。總局所得稅司答復：根據國稅發[2009]31號規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額計入當期應納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。

　　（三）預繳企業所得稅的基數是否包含增值稅？怎樣計算？

　　營改增后，房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預售階段的收入，國家稅務總局尚未明確。

　　土地增值稅從本質來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預征的計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-[預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]，即從企業所得稅角度，房地產企業銷售未完工開發產品的收入=預收款-應預繳增值稅稅款。

　　（四）預繳毛利率究竟是多少？

　　預繳毛利率究竟是多少要看各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局的具體規定。注意，國稅發〔2009〕31號文件中的15%、10%、⋯⋯等前面用的是“不低于”。

　　（五）其他注意事項

　　1、完工項目確定計稅成本核算終止日很重要。

　　國稅發〔2009〕31號第三十五條規定：開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

　　2、稅金及附加、預繳的土地增值稅等注意不能重復扣除。

　　三、未完工產品在年度匯算清繳申報表中如何處理？

　　1、《企業所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業收入”欄和附表一(1)《收入明細表》第4行“銷售貨物”欄不包括未完工年度銷售未完工開發產品的收入額，年度匯算清繳申報時將其填入附表三《納稅調整項目明細表》第19行“其他”欄第3列“調增金額”。

　　2、實際毛利額與其對應的預計毛利額差額調整的填報

　　未完工年度已做調增處理的預計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三《納稅調整項目明細表》第52行“房地產企業預售收入計算的預計利潤”第4列“調減金額”。