一、土地增值稅的計征方法

根據《土地增值稅暫行條例》及相關規定，土地增值稅應納稅額的計算方法一般分為以下5種：對于新開發的房地產項目分為3種，清算前——按照預售收入計征，清算時——按照會計記賬進行計征或采取核定方式計征；出售二手房時，按照標的物取得時的原始發票抵扣計征或采取評估法計征。而采取評估法計征又有可能包括在新開發的房地產項目中。所以，我們要重點談的是評估價計征法，根據《土地增值稅暫行條例》第九條規定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

二、評估方法的適用

對于采用房地產評估價格計算土地增值稅方式，稅務機關和納稅人要特別注意的是——土地增值稅收入與扣除項目金額采用的評估方法并不同。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條規定——《土地增值稅暫行條例》第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為；第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為；第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

根據上述規定，對于土地增值稅收入來說，隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。所以對于確認土地增值稅收入來說，參照同類房地產的市場交易價格是關鍵詞。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。

而對于土地增值稅扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

可見，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅時評估房地產轉讓收入采用的是市場比較法評估的房地產交易價格！而評估扣除項目金額采用的是重置成本法評估的房屋成本，兩種方法在評估原理上有著本質的區別，這一點在實際工作中特別容易被忽視，因為工作人員都習慣稱之為評估法。

舉例如下：

A企業轉讓一幢2010年建造的廠房，當時造價200萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需700萬元，該房子為8成新。該企業已按650萬元出售價格向稅務機關申報土地增值稅。但稅務機關參照同類房地產的市場交易價格進行評估該企業轉讓房地產的評估價格應為900萬元。其他因素暫不考慮。則：（1）房地產轉讓收入為按市場交易價格進行評估的價格900萬元；（2）扣除項目為按重置成本法評估的價格=650×80%=560（萬元）<稅屋提示——此處計算有誤，應為700*80%=560萬元>；（3）增值額=900－560=340（萬元）；（4）增值率=340÷560×100%=60.71%；（5）應納稅額=340×40%－560×5%=108（萬元）。

上述例子中，收入是按照市場法進行的評估，而扣除是按照重置成本法進行的評估，所以從計算上看并不復雜，但在實際工作中，對于中介機構提供的評估報告，稅務機關和企業是否能準確劃分其中的評估方法和金額就是一個看似簡單卻容易被忽視的問題，因為大部分評估報告中，或者應企業要求，故意混淆、模糊報告用詞，或者采取降低收入、提高成本的方法逃避繳納稅款，這就需要稅務機關不僅要對一份報告進行研究，也要同時對比其他相關企業的評估報告，同時還要實地核查房產交割時期的市場行情，從而做到心里有數；而對于企業來說，也要將上述情況搞清楚，從而合理納稅，避免增加企業成本。

三、評估中應注意的細節

一是《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定——舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。這一條就明確了稅務機關的兩個責任，一是要審核出具評估報告的機構資質；二是要對評估的結果進行確認。