“已繳納營業(yè)稅并辦理了網(wǎng)簽，但尚未辦理房產(chǎn)證，2016年5月1日后網(wǎng)簽更名了，作為房地產(chǎn)企業(yè)該如何處理”？

國稅小嫚兒

相信不少房地產(chǎn)企業(yè)都遇到過這樣的問題，如果更名了，發(fā)票如何開具？已繳納營業(yè)稅如何處理？請看本文詳解。

1、何為“網(wǎng)簽”？

在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上，購房者通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同后可以撤銷。一般的"網(wǎng)簽"程序是：交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款→由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同→雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。在電子商務(wù)領(lǐng)域又可以稱為電子締約、合同網(wǎng)簽。

2、網(wǎng)簽更名涉及發(fā)票和稅款的處理

簽訂商品房預(yù)售合同（網(wǎng)簽）是商品房預(yù)售的必要手續(xù)，但不等于購房者已取得了預(yù)售商品房的物權(quán)，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)志的，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記而網(wǎng)簽更名的商品房仍屬于“一手房”的范疇。

營改增前，網(wǎng)簽的原合同已經(jīng)成立，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，根據(jù)“《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十八條：納稅人采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，其納稅義務(wù)時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”之規(guī)定已繳納了營業(yè)稅并開具了營業(yè)稅發(fā)票；營改增后，發(fā)生網(wǎng)簽更名，原合同即作廢，其實質(zhì)是發(fā)生了銷售退回，然后又重新簽訂合同銷售給了第三方。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號，以下簡稱53號文  點(diǎn)擊“閱讀原文”）第九條第十一項規(guī)定，選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下的603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”開具紅字的增值稅普通發(fā)票（發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票），注意這里的紅字發(fā)票開具內(nèi)容應(yīng)與原營業(yè)稅發(fā)票開具內(nèi)容一一對應(yīng)，特別是購房者姓名等信息要前后一致，以表明該沖紅行為是對原合同的撤銷，同時原在地稅部門繳納的營業(yè)稅應(yīng)申請退庫，因為原合同對應(yīng)的營業(yè)稅入庫級次為100%地方級，而新合同對應(yīng)的增值稅入庫級次為中央、地方各50%，如果不進(jìn)行退庫處理，新合同中對應(yīng)的50%中央級收入就會混入了地方級收入，造成“混庫”。

網(wǎng)簽更名后新的購房合同成立，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照營改增后的規(guī)定開具增值稅發(fā)票和預(yù)繳增值稅：根據(jù)53號文第九條第十一項規(guī)定，選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下的602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，開具增值稅普通發(fā)票。 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號) 第十條和第十九條規(guī)定在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

3、特別提示

需要區(qū)別對待的是網(wǎng)簽中購房者姓名出現(xiàn)個別錯別字，比如將“曉”錯填為“小”，只須要提供必要的證明材料辦理網(wǎng)簽變更即可，其實質(zhì)不屬于銷售退回，不須辦理營業(yè)稅退庫手續(xù)。如果前期未開票，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下的603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”、發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，開具增值稅普通發(fā)票；如果前期已開票，則允許選擇前者的商品和服務(wù)稅收分類與編碼先按照原姓名開具紅字發(fā)票，再按照正確的姓名開具發(fā)票即可。

商品房相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

第十條 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第五十九條　國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第六條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，長沙代理記賬，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。