在據(jù)實征收的情況下，個人出租房屋，個人所得稅稅率是20%還是10%？

如果個人出租住房，個稅稅率為10%，這個基本無異議，因為財稅【2000】125號文和財稅【2008】24號文，對此的規(guī)定都是減按10%征稅。

 

上述兩個文件都是經(jīng)國務(wù)院批準的財稅文件，并且后者沒有對前者進行否定的表述。

財稅【2000】125號文的相關(guān)規(guī)定是：

“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。”

財稅【2008】24號文的相關(guān)規(guī)定是：

“對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。”

可見，它們對住房出租的政策表述，長沙代理記賬，是完全一樣的，且非常清晰。

 

關(guān)鍵的區(qū)別是，2000年的文件規(guī)定的是“出租房屋”，即，對出租所有房屋都減按10%征稅；2008年文件的規(guī)定是“出租住房”，即，只對出租住房減按10%。

問題是，2008年的文件所規(guī)定的減稅范圍，被“包含于”2000年文件的范圍之中，二者并不矛盾。從2008年文件規(guī)定住房出租按10%征稅，并不能否定原來2000年文件對所有房屋出租按10%征稅的規(guī)定。

據(jù)此，有些人持這樣的觀點：個人出租非住房，比如：商鋪、寫字樓、寫字間、倉庫等，也應(yīng)按財稅【2000】125號文的規(guī)定執(zhí)行——“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。”

但一般來說，稅務(wù)人員不這樣認為。

有位財稅人士問我：藍老師，他們認為只有出租住房才能減按10%征稅，其它房屋必須20%，這是否是對稅收政策的曲解啊？

 

還真不是曲解，的確只有出租住房，才能享受10%。

 

財稅【2000】125號文，是《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》，其涉及的范圍，本身就局限于“住房租賃市場”。

該文件的開頭是這樣的：

“為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)對住房租賃市場有關(guān)稅收政策問題通知如下：”

注意其中的“住房租賃市場”表述，亦即，其針對的所有內(nèi)容，都被提前限定于“住房”了，所以，后面所規(guī)定的“房屋”，實際上也是限于住房租賃市場的房屋。

于是結(jié)論就清楚了，2000年125號文所說的“房屋”，依然是住房。非住房，不能享受減稅的優(yōu)惠。

 

但要關(guān)注兩種情況：

一、如果是商住兩用樓、或者辦公寫字間、鋪面、倉庫等非住房，但出租用于居住呢？

雖然從土地及房屋的法律性質(zhì)上，這不叫“住房”，但是，它只要用于居住，的確就屬于“住房租賃市場”的房屋，按125號文，可以享受10%。

問題是，不通水、不通氣的房間可以用于居住嗎？當然可以用于居住，通水通氣只是幾十年來的事，幾千年來住房都可以不通水、氣。

問題是，可能它不滿足住房條件，國家可能不允許。國家不允許如果又沒有制止，則租賃行為就發(fā)生了，還是應(yīng)該按10%征稅。既不能因為國家不允許而不征稅，也不能因為國家不允許而按20%征稅。如果國家不允許且制止了，則租賃行為消失，也就談不上征稅了。

問題是，如何來確認是否被用于居住呢？這個主要看雙方簽訂的租賃合同，因為租賃合同都要約定租賃標的物的用途。當然，如果稅務(wù)檢查人員不相信，應(yīng)該進行立案稽查，并據(jù)實處理。

二、如果是住房，但出租用于辦公呢？

這個就有點意思了。因為土地及房產(chǎn)從法律上看如果屬于住房，那就是住房，也就屬于了住房租賃市場。亦即，“出租住房也是住房租賃”，這話是多么的無聊和精確啊。

所以，此時，不論其用途，都應(yīng)該適用10%的稅率。