企業會計準則規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物，不含自用房地產和作為存貨的房地產。稅法上并沒有對投資性房地產作出專門的界定，準則中作為投資性房地產處理的房屋和建筑物，稅法上是作為固定資產處理的；準則中作為投資處房地產處理的土地使用權，稅法上是作為無形資產處理的。本文先按照投資性房地產初始計量、后續計量、轉換、處置對投資性房地產的會計、稅務處理進行對比分析，最后通過案例進行詳解，以期對財務工作者有點幫助。

一、投資性房地產初始計量

會計處理上，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。投資性房地產按照成本進行初始計量。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。與投資性房地產有關的后續支出，滿足規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

稅務處理上，投資性房地產的房屋、建筑物可作為固定資產處理，投資性房地產的土地使用權可作為無形資產處理。固定資產、無形資產都是以歷史成本作為計稅基礎，所謂歷史成本就是指企業取得資產時實際發生的支出。

可見，在投資性房地產進行初始計量時, 會計處理和稅務處理本質上并不存在差異。

二、投資性房地產后續計量    

（一）成本計量模式

會計處理上，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但滿足會計準則規定采用公允價值計量模式的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號—固定資產》；采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號—無形資產》。

稅務處理上，由于稅法對于投資性房地產中的房屋、建筑物或者土地使用權都有較明確的使用年限和折舊方法規定，如與會計規定不同，則會產生納稅調整；稅法一般并不認同會計上計提的資產減值準備，如會計上計提了資產減值準備，則會產生納稅調整。

（二） 公允價值計量模式

會計處理上，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

稅務處理上，企業采用公允價值計量模式進行后續計量的，公允價值變動損益在計算應納稅所得額時不予確認，需要進行納稅調整；投資性房地產在稅法上體現的固定資產、無形資產可以計提折舊或進行攤銷。

（三） 計量模式變更

會計處理上，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

稅務處理上，對公允價值與賬面價值的差額不確認利得或損失，由于會計上差額調整的是期初留存收益，不影響當期損益，無需做納稅調整。轉換為公允價值模式后，按照公允價值模式下的稅務與會計處理差異進行調整。

三、投資性房地產轉換

會計處理上，企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：投資性房地產開始自用；作為存貨的房地產，改為出租；自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。可見，企業對投資性房地產采用成本模式進行后續計量, 則轉換的會計處理比較簡單；而采用公允價值模式進行后續計量, 則在轉換過程中的會計處理比較復雜，以案例說明如下：