解讀國稅發[2009]31號：房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

企業所得稅核定征收的事前鑒定并核定是否符合征管法？<老稅官>

　　近日國家稅務總局為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）。為了便于關注房地產行業稅收的同仁及時深入學習此文，長沙工商代辦，筆者下面試結合房地產行業企業所得稅有關政策做簡要解讀。

　　一、整體框架

　　熟悉房地產行業稅收政策的同仁看過國稅發[2009]31號文后應該不難發現，國稅發[2009]31號文是在《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號<已失效>）、《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號<已失效>，注：2008年前，該文僅適用于內資房地產開發企業）的基礎上進行重編修訂、補充后而制定的。國稅發[2009]31號文充分吸收、借鑒了國稅發[2006]31號<已失效>文的主要內容，并有機結合了國稅發[2001]142號文的重要內容，并根據目前房地產開發行業特殊業務情況，對需要規范的部分內容予以了增刪、合并調整。

　　二、重要變化

　　對照國稅發[2001]142號、國稅發[2006]31號<已失效>兩文，筆者關注到國稅發[2009]31號文有以下內容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關注。

　?。ㄒ唬?ldquo;核定征收”需慎用

　　文件第四條明確規定：稅務機關不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理。據悉，目前仍有部分省市主管稅務機關對一些房地產企業在其成立時就事先核定應稅所得率，再按其實現的銷售收入征收企業所得稅。看來，國稅發[2009]31號文對此種行為劃上了“休止符”。

　?。ǘ┯嫸惷?ldquo;重生”

　　國稅發[2009]31號文第八條對于企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率規定了最低幅度，與國稅發[2006]31號<已失效>規定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經濟適用房等項目外）。

　　值得特別關注的是，與《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號，2008年4月11日發布）規定相比又另有明顯不同。國稅函[2008]299號規定：企業在（除經濟適用房等外）未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額預交企業所得稅，且預計利潤率分別高于國稅發[2006]31號<已失效>中相同項目的計稅毛利率5個百分點。

　　這對房地產開發企業而言，不僅預繳方法改變了，且預繳率也下降了。這應該是“雙重政策利好”吧！

　?。ㄈ┪?ldquo;外”銷售 傭金標準統一

　　國稅發[2009]31號文第二十條規定：“企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。”這與原適用于外商投資房地產開發企業的扣除標準是一致的，也就是說從此內資、外資房地產企業委“外”銷售時，傭金的扣除限額統一為委托銷售收入的10%。

　　（四）自用產品折舊扣除有限制

　　國稅發[2009]31號文規定：轉為自用的開發產品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與國稅發[2006]31號<已失效>的規定相比區別明顯，但對企業的最終影響不大。如果房地產企業將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產”的計稅余值應該是未扣除折舊后的原值了。

　?。ㄎ澹┟鞔_了計稅成本對象的確定原則。

　　這是國稅發[2009]31號文的新規定，即企業在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。需要注意的是，成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。這是比較嚴格的管理規定，盡管看似沒有實質內容。

　?。┐_定了成本分配方法