一直以來，較高的利息支出成為不少房地產開發企業重大負擔。然而，企業不僅應關注利息負擔本身，而且應關注利息支出相關的涉稅扣除政策，因為利息支出能否扣除、如何扣除，直接影響到企業相關稅款金額大小。不同稅種對利息支出扣除的規定不盡相同，在計算企業所得稅時能扣除的利息支出，在計算土地增值稅時未必就能扣除，反之亦然。因此，準確掌握利息支出扣除的稅收規定尤為重要。本文簡要介紹利息支出在計算企業所得稅與土地增值稅時的扣除規定，并進行比較。

　　計算土地增值稅的扣除規定

　　（一）資本化的利息支出應調整作為財務費用。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。也就是說，已經資本化的利息支出，在計算土地增值稅時，仍應作為費用處理。這對土地增值稅金額的影響較大，因為如果利息支出作為開發成本處理，不僅可以據實扣除，而且可以作為加計扣除的基數。

　　（二）據實扣除或者按比例計算扣除。國稅函〔2010〕220號文件規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　（三）超期利息和罰息不能扣除。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　（四）利用閑置專項借款對外投資取得收益應沖減利息支出。《企業會計準則第17號——借款費用（2006）》（財會〔2006〕3號）第六條規定，在資本化期間內，每一會計期間的利息（包括折價或溢價的攤銷）資本化金額，應當按照下列規定確定：為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。

　　計算企業所得稅的利息扣除規定

　　（一）三種法定情形的利息支出準予扣除。依據企業所得稅法實施條例第三十八條的規定，企業在生產經營活動中，三種情形的利息支出可扣除：一是非金融企業向金融企業借款的利息支出；二是企業經批準發行債券的利息支出；三是非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算數額的部分。因此，房地產開發企業符合上述三種情形下的利息支出準予扣除。

　　（二）集團或其成員統一向金融機構借款利息可分攤扣除。國稅發〔2009〕31號文件規定，企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

　　（三）向關聯方借款利息支出區分三種情形進行扣除。企業所得稅法第四十六條規定，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標準而發生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。按照《財政部 國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2008〕121號）等文件規定，房地產開發企業實際支付給關聯方的利息支出分三種情形扣除：

　　1.企業接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例不超過2∶1，其實際支付給關聯方的利息支出，不超過企業所得稅法及其實施條例有關規定計算的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除，超過的部分不得在發生當期和以后年度扣除；

　　2.企業如果能夠按照企業所得稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除；

　　3.企業的實際稅負不高于境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。