房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之三十三

原問題：“將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅”

學習體會：
一、基本規(guī)定
1、納稅義務人
《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條：
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人。

2、計稅依據(jù)
《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條：
房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

3、稅率
《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條
房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

4、房產(chǎn)
   《財政部、稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（[87]財稅地字第003號）第一條：
“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

5、爭議
按道理房產(chǎn)稅的范圍已經(jīng)很明確了，但是在實務中總是有各種各樣的理解，例如有的針對煤氣公司的大罐，有的針對有頂棚的游泳池，有的對樓頂?shù)难b飾物等等，具體的以《財政部 國家稅務總局關于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財稅〔2008〕123號）為例就可以知道了。

二、房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)稅
1、納稅時間
《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）
一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
二、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題
（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、工地用房
財稅地字[1986]第008號第二十一條：
　　凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

3、地下人防
⑴ 2005年12月31日前
財稅地字[1986]第008號第十一條：
　　為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。
  
⑵ 2006年1月1日后
《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號）：
　　一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
　　二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：
　　1 .工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的 50 — 60% 作為應稅房產(chǎn)原值。
　　應納房產(chǎn)稅的稅額 = 應稅房產(chǎn)原值× [1-（10% — 30%] × 1.2%。
　　2 .商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70 — 80 ％作為應稅房產(chǎn)原值。
　　應納房產(chǎn)稅的稅額 = 應稅房產(chǎn)原值× [1-（10% — 30%）] ×1.2 %。
　　3 .對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起執(zhí)行，《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》 （[86] 財稅地字第 008 號 ） 第十一條同時廢止。

⑶ 簡單解讀
財稅[2005]181號明確了關于具備房屋功能的地下人防需要繳納房產(chǎn)稅，但對于誰來交則沒有明確。由于地下人防是在當?shù)厝朔擂k的監(jiān)督下修建的，長沙代理記賬，根據(jù)《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設備設施是國家的財產(chǎn)”，因此竣工后要移交給當?shù)厝朔擂k。當然根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發(fā)單位可以以少量的租金予以回租使用。
根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條對于納稅義務人的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。當?shù)氐娜朔啦块T肯定在房產(chǎn)所在地，同時不存在產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，因此人防部門是房產(chǎn)稅的納稅義務人。開發(fā)單位只是地下人防的使用部門；在對外轉租的情況，使用轉租的規(guī)定。
當然，這種觀點需要取得當?shù)囟悇詹块T的認可。

4、售樓處
根據(jù)前面的整理，售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：
⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；
⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；    ⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；
⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；
⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。