房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十

原問題：“整體轉讓“樓花”不作收入。即開發商將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。”

學習體會：
一、什么是“樓花”和“賣樓花”
“樓花”一詞最早應當源自香港，泛指的是尚未動工修建或正在建設而尚未竣工的物業。因為如果把開發公司已建成的房屋看成建設完成后的“果實”，那么開發公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的“花”，所以稱為“樓花”。還有一種說法，“樓花”這一詞源于香港立信置業公司的“分層售賣，分期付款”銷售方式。在房屋還在施工建設期間便已經被“拆零”，分期分批地預售給消費者或投資者，如落英片片墜落，故而得名“樓花”。究竟哪一種說法準確，這里也不是學術論文，不做詳細探究。
“賣樓花”由此引申出來，以前指的是預售還沒有完工的物業。不過現在做得更絕，經常是房子還沒有動工，甚至各項手續還沒有辦理完畢，拿出圖紙來就賣房。這時的房價是最便宜的，但也是風險最大的時候，因為在房子的施工過程中會產生這樣那樣的問題,于是開發公司承諾的各項條件（如綠化率、樓距、公攤）都會縮水，而這時卻是炒房者的最愛（這時候是以小博大的最佳時機）。“賣樓花”的行為，可以充分解決企業資金短缺的問題，可以把資金效率發揮到極致，但同時也帶來諸多問題，如炒房盛行、糾紛不斷，房地產畸形繁榮、大起大落等。
同單獨的“賣樓花”相比，還有一種整體批發性質的“賣樓花”的情況，就是開發公司整個項目中的某一棟或者某幾棟樓房的圖紙和手續整體轉讓給其他企業（有的具有開發資質，有的不具有開發資質），通常對方也不過戶（如果過戶的話那是轉讓土地使用權了），而是利用原開發公司的名義進行施工和銷售，由此產生的財務、稅收、質量問題等法律糾紛就更多了。
為了區別對待，這里討論的時候將前一種個體的行為稱之為“炒樓花”，將后一種群體的行為稱之為“賣樓號”。

二、“炒樓花”的實務問題
“賣樓花”的核心思想就在于預售制度。由于房地產開發行業是一個特殊的行業，產品開發周期長，投入資金巨大，資金周轉性差，為了加強房地產企業的資金周轉，引入了商品房預售制度。根據《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》，對于商品房預售的條件、資金的使用情況、預售合同的備案時間等都作了嚴格規定。
1、符合預售條件的“炒樓花”行為
對于已經取得預售許可證，簽署正式房屋預售合同并進行備案的情況，如果購房者再進行轉讓，目前的法律沒有明確禁止：
⑴ 《城市房地產管理法》第45 條規定：商品房預售，商品房預購人將購買的未竣工的商品房再行轉讓的問題，由國務院規定（同其他相類似情況一樣，有權利也有義務制定的部門一直沒有制定）。
⑵ 最高人民法院在1995 年《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中指出，商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可以認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可以認定轉讓合同有效。
⑶ 《合同法》第80條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知該轉讓對債務人不發生效力。”因此，購房者在付完全款的前提下將預售合同轉讓，通知開發單位既可以生效。
但是，由于房產登記的特殊性，在辦理房屋產權的時候需要開發單位進行配合，出具商品房銷售合同、商品房結算發票、產權轉移通知書等資料，因此嚴格說“炒樓花”行為還是需要取得開發單位的配合的。
2、不符合預售條件的“炒樓花”行為
前面所說的拿張圖紙就賣房的情況，肯定是不符合預售條件的。不過這種情況也是現在發生最多的。
開發單位為了盡早回籠資金，同時也出于市場營銷、聚攏人氣的考慮，經常會以俱樂部、會員卡、排號、收訂金等五花八門的方式，變相進行預售；而大量的炒房者也利用這時候進行以小博大的杠桿作用。當然，這里也離不開房屋中介公司的炒作，以及現場銷售人員個人的參與。這里具體的業務關系和法律關系過于復雜，就不做特別說明了。

三、“炒樓花”的業務處理
1、“二手房”思路（已簽訂預售合同）
從“炒樓花”的操作流程來看，原本應當同開發單位沒有直接的關系的。房屋已經預售給了購房者，并且在房地產管理部門進行了預售備案。在取得商品房銷售許可證以后，開發單位再同購房者簽訂正式的商品房銷售合同，在收完全款后開具商品房結算發票。房屋竣工驗收后，配合購房者辦理房屋產權。
至于購房者將預售的房屋對外轉讓，也只能按照二手房的轉讓手續進行辦理，與開發單位無關了。當然了，按照二手房的思路進行操作，長沙公司注銷，會給炒房者帶來相當大的稅費方面的負擔。
2、退房再銷售（已簽訂預售合同）
炒房者為了避免按照二手房思路所負擔的稅費，大都采用退房再交易的方法進行操作。即取得開發單位的配合，將原先簽訂的預售合同作廢，同時與炒房者指定的受讓者簽署新的預售合同或銷售合同，這里面有按照原價簽署另補差價的，也有按照新的價格簽署再返還給炒房者的。但是無論哪種方法，都需要開發單位的配合，需要撤銷備案、更換合同、作廢發票和重新開具發票，涉及到返差價的還需要開發單位的財務人員費勁腦筋去做差價，很煩的。
3、會員費和訂金
相對于上一種情況，這種不簽署預售合同，而是以會員費、定金等方式進行訂房和炒房的方式，對于財務人員和內部審計人員來說更加頭疼。頭疼的問題主要有：
⑴ 這種會員費等是否需要交納營業稅？
⑵ 如何保證會員費等全部收齊，沒有舞弊等情況？
⑶ 如何避免銷售人員進行暗箱操作？
⑷ 對于已經交納訂金但沒有按約定簽署合同的客戶，如果作為違約金罰沒，是否交納營業稅？
⑸ 對于特殊的業務，比如收取訂金5000元，如正式購房可抵頂30000元，如何處理帳務？

四、“賣樓號”的實務問題
1、實際業務
“賣樓號”的業務通常發生在開發商有地無錢、合作上有錢無地的情況，開發商將土地、設計和手續全部賣給了合作商，但是合作商經常不辦理過戶手續（經常受到合作商的資質、土地過戶等方面的限制，無法辦理過戶），應當屬于合作建房中特殊的一種。但是，這種方式同普通的合作建房不同，從業務本質來說應當屬于開發商的一種土地銷售行為，即開發商將土地賣完收完錢以后，不再有別的權力，也不承擔其他的風險，合作商獨立承擔施工建設銷售方面的風險，因此不屬于2006年31號文第四條關于合作建房和第五條以土地使用權投資中規定的情況。