房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十一

原問題：“按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉帳后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。”

學習體會：
一、按揭業務的流程
從網上搜索來看，按揭一詞應當來源于香港對于對源于英美法中的mortgage（一種重要的擔保制度）的音譯（當然是粵語音譯），是一種抵押/質押擔保貸款，廣義的按揭包括任何形式的質押和抵押；狹義的按揭專指房地產抵押。
各個銀行按揭業務的流程不完全一致，但是涉及到的關系人都包括開發單位、購房者和銀行三方面。下面以某銀行為例，說明商品房按揭貸款流程：
⑴ 售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。
⑵ 貸款行對售房商開發項目、建筑資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協議。
⑶ 借款人與售房商簽訂購房協議，并繳納符合規定的首付房款，吃購房協議和收付款發票或收據到房地產管理部門備案。
⑷ 借款人持備案后的購房協議、收付款收據或發票、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。
⑸ 經調查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續后，將款項存入售房商賬戶(保險采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續。
⑹ 借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清。
(7) 貸款行代理繳納契稅、領取契稅單據、辦妥房地產權證及住房抵押登記手續。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。
在實際業務中，也存在一定的具體問題：
    1、主按揭銀行的選擇
個人按揭業務，對于各銀行來說都是一個快速增長的業務，因此主按揭銀行通常也是一個重要的選擇，對于開發單位來說，業務繁忙的時候主按揭銀行甚至可以派專門的業務員在售樓現場，同時如果能同按揭銀行將貸款利率適當降低也有助于購房者。
當然，在開發商有貸款的情況下，通常是主貸款銀行作為主按揭銀行，并實行封閉式管理，以掌握開發商的銷售情況，同時增加自身的業務量。（在貸款之初，銀行業務人員在寫報告的時候，通常已經將開發單位貸款相關的按揭業務給銀行帶來的業務和收益測算了，呵呵）通常，主按揭銀行也會給開發單位一個按揭額度，以保證按揭業務順利進行。有的銀行還在按揭的同時，給開發單位同時開設按揭保證金戶；也有的會同開發單位簽訂回購協議，以保證萬一購房者無法按期付款，開發單位會將該套房屋回購回去；還有的按揭銀行要求在開發單位的業務宣傳廣告上特別標注按揭銀行的名稱等等，似乎這項業務各地區各銀行做法不完全一致。
2、按揭銀行可以自己選擇
實際上不管主按揭銀行如何要求，作為購房者有權利自行選擇按揭銀行的。購房者可能因為自身在某個銀行上班，或者能夠別的銀行探戈好的按揭條件，或者條某個銀行的業務人員熟悉，或者干脆什么理由也沒有，就是可以選擇主按揭銀行以外的銀行進行按揭。只要對方銀行能夠批準，按時將按揭款項劃過來，開發單位也是無權干預的。
3、貸款行應當代辦房產證和他項權利證書，并將房產證還給購房者
他項權利證書，是指在他項權利登記后，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。有了他項權利證書以后，不必像以前那樣子在抵押后將房產證防至抵押權人處保管。因此，購房者注意不要忘記督促銀行去辦理房產證和他項權利證書，并及時取回房產證。在以前的實務中，經常會碰到貸款行拖延了辦產權的時間達數年之久的情況。

二、按揭業務的稅收問題
1、按揭款的營業稅確認時間
根據營業稅暫行條例及實施細則，營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
因此，采用按揭方式銷售，營業稅的納稅義務發生時間應當在開發單位賬戶收到按揭款的當天。對于存在某些特殊情況，比如由于封閉貸款，開發單位不能立即動用按揭款，或者按揭銀行直接將按揭款歸還銀行貸款等，納稅義務發生時間不變。
2、按揭款的所得稅確認時間
根據2006年31號文第二條的規定：
“3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，長沙公司注銷，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。”
從這里可以看出，文件起草的人員應當沒有做過實務，甚至可能沒有辦理過銀行按揭，因為雖然規定是銀行辦理轉帳之日，但是由于涉及到銀行劃款時間等因素，實際操作中也是無法掌握的，只能按照實際收到按揭款之日來處理了。

三、“假按揭”業務的存在
對于“假按揭”業務，應當說很多開發單位、銀行以及評估等相關行業的人士應當并不陌生。好象人民銀行專門總結了“四假”案件：假權證、假報表、假按揭、假注冊資本，很不幸，房地產行業對于這四假都占全了。目前炒得沸沸揚揚的深圳“斷供第一案”就是屬于“假按揭”。那么，倒底什么是“假按揭”呢？
“假按揭”業務，是指開發商采取虛假手段，利用虛構的房屋買賣關系取得銀行的按揭貸款，達到套取銀行資金目的。具體表現為：
1、虛構房屋買賣關系，套取銀行信貸資金。這是“假按揭”貸款最常見的表現形式。
2、重復抵押，套取銀行信貸資金。這是“假按揭”貸款的衍生形式。
3、先“假按揭”再“轉按揭”，這是前一陣子銷售代理公司、銷售人員及炒房客經常采用的方式，現在由于方式的原因，已經銷聲匿跡了，不過也是矛盾暴發最大的一部分。
由于近年來金融部門對房地產及相關行業實施銀根緊縮政策，造成開發商大規模的利用“假按揭”套取銀行資金。這個已經成為了一種社會現象，對于其起因、是否違法、如何評論，自有專業人士去評判。我們只是小小的會計，只能處理我們的會計和稅務問題。

四、“假按揭”業務的會計處理
對于“假按揭”這種業務，應當說是很棘手的。因為它本身根子不正，但是我們還需要進行處理，在其違反了國家的相關經濟法規的基礎上，我們還不能違反我們自己相關的會計和稅務規定。做個會計真是難死了。