房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十九

原問題：“19、發生銷售退回業務，只沖記收入，不沖回已結轉成本。”

學習體會：
退房，是最近房地產市場趨冷時候的重點和熱點。今天就學它了。
一、退房介紹
退房也是一個復雜的業務，究竟什么情況下購房者有權利退房，什么情況開發單位想退房，目前的規定比較復雜。
總體來說，出現退房情況歸集起來主要有四種原因：一是開發單位違約；二是購房者違約；三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見；四是雙方都違約，但協商達不成一致意見。但是，現在討論的基本都是開發單位違約，購房者有權退房的情況

1、《商品房銷售管理辦法》中的規定
⑴  套型與設計圖紙不一致
    第十九條：“房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”
    
⑵ 面積誤差過大
   第二十條：面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
    
⑶ 房地產商變更規劃、設計
   第二十四條：“經有關部門批準的規劃、設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
    買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”
    
⑷ 房屋主體結構質量有問題
第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”
是否屬于主體結構質量，不能憑購房者主觀臆斷，需要通過有資質鑒定單位的鑒定，確定存在主體質量問題，經買受人申請就可以解除合同。
但本條僅限于房屋主體結構質量問題。如屬于保修范圍內普通質量問題的，可要求開發商履行保修責任但不支持退房。


2、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規定
⑴ 未取得相應資格
第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

⑵ 擅自抵押和出賣
第八條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
　　商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。“

  　⑶ 隱瞞重要事實
第九條：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
　　故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
　　故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
　　故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

⑷ 房屋主體結構質量有問題
第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
這條規定同《商品房銷售管理辦法》第三十五條基本一致。

⑸ 房屋質量問題嚴重影響正常居住使用
第十三條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
這條規定的比較含糊，沒有規定具體的認定標準，因此，判決過程中根據具體情況有很大的自由裁量權。“嚴重影響居住”應是所存在的質量問題足以影響居住，其不可修復或不宜修復。此質量問題既包含施工問題也包含設計問題，判斷是否影響居住則從社會習慣性可接受的居住條件和居住環境考慮，需符合常人生理和心理及社會風俗習慣的正常標準。
同時，對于室內空氣質量、是否符合《民用建筑節能條例》節能標準等等，在有的地方也作為符合簽署質量問題的標準。

⑥面積誤差過大
第十四條：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
　　面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。”
這條規定同《商品房銷售管理辦法》第二十條基本一致。

⑺ 延遲交付房屋
第十五條：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”