2008年6月15日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]576號(hào)），該批復(fù)回答了福建省地稅局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件價(jià)格優(yōu)惠協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問題的請(qǐng)示：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)買者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神，對(duì)上述情形的購(gòu)買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照”財(cái)產(chǎn)租賃所得“項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以優(yōu)惠價(jià)格銷售商店，然后再由購(gòu)房者在一定期間將商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用這種售房方式，可以看成是在目前商品房市場(chǎng)日漸趨于理性的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快銷售、回籠資金的一種手段。其中涉及的稅收問題有哪些？

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。但是銷售價(jià)格如何確定？是以優(yōu)惠價(jià)格還是以公允價(jià)格做為計(jì)稅依據(jù)？

　　兩種價(jià)格的稅負(fù)是相同的。按照公允價(jià)值在銷售環(huán)節(jié)一次性繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅，不存在以后調(diào)整或與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的問題，在雙方商定的期限內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)將商店對(duì)外出租，所收取的租金不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。

　　如果按照優(yōu)惠價(jià)格，在銷售環(huán)節(jié)，由于計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，可能會(huì)遇到稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整的問題，這將增加企業(yè)的溝通成本。《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：
　　（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；
　　（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
　　（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
　　（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；
　　（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；
　　（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。“

　　因此，即使按照優(yōu)惠價(jià)格銷售，在銷售環(huán)節(jié)，由于存在稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征稅權(quán)，其應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅仍然是按照公允價(jià)格計(jì)算繳納的。

　　在收到租金的期限內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)將不再涉及到稅收問題。因?yàn)樽饨鸬氖杖敕綄?shí)質(zhì)上是個(gè)人購(gòu)房者。

　　對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來說，在購(gòu)房環(huán)節(jié)少支付的購(gòu)房款，長(zhǎng)沙公司注銷，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商店購(gòu)買者租賃房屋而預(yù)支的房屋租賃費(fèi)，個(gè)人購(gòu)房者取得的房屋租賃費(fèi)體現(xiàn)為少支付的購(gòu)房款，是個(gè)人購(gòu)房者取得的一種其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第十條：“個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。所得為實(shí)物的，應(yīng)當(dāng)按照取得的憑證上所注明的價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅所得額；無憑證的實(shí)物或者憑證上所注明的價(jià)格明顯偏低的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。所得為有價(jià)證券的，根據(jù)票面價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。”因此，對(duì)個(gè)人購(gòu)商店者未取得的房租，應(yīng)做為個(gè)人取得的其他形式的經(jīng)濟(jì)利益，視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”稅目繳納個(gè)人所得稅。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在一定期限內(nèi)免費(fèi)使用商店，因此，雖然是一次性的少支付購(gòu)房款，在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，應(yīng)按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。