新近，財政部聯合國家稅務總局下發《關于明確國有農用地出租等增值稅政策的公告》（2020年2號公告），別看標題沒吸引力，可其中第二條極具爆炸性“房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅”，筆者的投資朋友大過年的就急匆匆把文件轉給我，覺得是個極大利好，究竟利好幾何，下面給大家分析下。

　　二、政策解讀

　　首先，要適用該文件規定，須同時滿足以下條件：

　　1、房地產開發企業：一般判斷標準是營業執照+房地產開發資質，如果只是營業執照經營范圍有房地產開發，沒有辦理開發資質行不行？筆者曾經在辦理一家只有經營范圍沒有開發資質的公司的不動產投資稅務事項時，稅務機關是以開發資質認定的，可能各地有所區別，另外文件未明確是購買時點即為房地產企業還是在銷售納稅選擇計稅方式時，保守起見最好一開始就辦理好。

　　2、一般納稅人：文件中未明確是購買日還是銷售日是一般納稅人，存在征管爭議，因為使用新設公司獲取項目時，為了滿足小微企業印花稅等減半優惠，有些公司會延后辦理一般納稅人認定，就會存在購買日為小規模納稅人的情況，筆者建議保守起見，確保購買日即為一般納稅人。

　　3、未完工房地產老項目：結合文件看，完工標準應為達到銷售條件（含預售），因一般納稅人采用簡易計稅方式與一般計稅方式在預繳稅率上是不同的，需在該時間選擇計稅方式，因此筆者理解該未完工為未達到銷售狀態。另根據相關法律，土地使用權未達到開發規模的25%不允許轉讓（開發規模一般參考發改委立項批文約定的開發規模），因此在建工程的狀態是處于開發規模的25%--達到預售前。

　　4、以自己名義立項銷售：如收購在建工程繼續開發，需重新報建，將建設單位調整為購買方；

　　5、“可”選擇5%簡易計稅：正常為企業選擇計稅方法的權利，但之前稅務總局的2016年70號公告也規定增值稅預繳方式可選擇，但在地方執行口徑上（廣東）卻強制解讀為只能選“可”規定方式，讓企業措手不及。

　　三、應用場景

　　（一）簡易計稅與一般計稅的臨界點

　　假設項目含稅收入是X，含稅土地及建安成本Y，不考慮三費（進項發票少），我們可簡單測算出：

　　1、一般計稅增值稅=（X-Y）/1.09*9%

　　2、簡易計稅增值稅=X/1.05*5%

　　3、臨界點：（X-Y）/1.09*9%=X/1.05*5%，經計算得出Y=0.4237，產品含稅毛利率=（X-Y）/X=57.63%

　　初步測算，在收購項目含稅毛利率高于57.63%時，企業選擇簡易計稅方式會降低增值稅稅負。

　　（二）轉讓方計稅方式

　　該政策針對購買方后續銷售的增值稅計稅方式，不包含轉讓方，其適用的增值稅政策基于是否為轉讓2016年4月30日前購買的土地或不動產則可采用差額簡易計稅方式，其他需采用一般計稅方式。

　　四、收并購建議

　　1、政策適用性：在實操中，長沙工商代辦，因項目收購除涉及收購后再銷售的增值稅外，最核心的關注點是資產收購環節的稅負，對高增值項目，一般采用股權收購方式規避/延后收購環節涉及的高額土地增值稅等稅金，以時間換空間（雖多為時間性差異，但對高周轉房企，2-3年時間已經可轉出一個項目）。根據筆者的從業經驗，上述政策更多適用于類似司法拍賣或企業業務極其復雜需進行資產剝離的收購，有特定適用范圍。

　　2、合理測算開發項目增值率：在收并購稅負測算中，需以賬面會計成本測算項目，該政策只針對高毛利項目才有用，且是以項目為單位，不能同一項目下高增值項目用簡易計稅，低增值項目用一般計稅；

　　3、收購資產一定要獲得專用發票：為避免后續開發過程中因市場等因素大幅變動導致早期測算毛利失真，企業須由簡易計稅調整為一般計稅，在收購過程中一定要取得資產購買的專用發票，在實際銷售時再選擇具體計稅方式，確定選擇簡易計稅時再進行進項轉出較穩妥。