房地產(chǎn)企業(yè)旗下商業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)行為，依照我國(guó)現(xiàn)有的稅法規(guī)定，涉及到增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)的繳納。在防控新冠肺炎期間，為了減少承租戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)、保利商業(yè)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城控股、銀泰集團(tuán)等眾多商業(yè)集團(tuán)紛紛出臺(tái)免租金措施。這些房地產(chǎn)企業(yè)減免承租戶租金的舉措面臨不少稅收風(fēng)險(xiǎn)，如果不及時(shí)進(jìn)行管控，將面臨一筆很大的稅收負(fù)擔(dān)。肖太壽財(cái)稅工作室（公眾微信號(hào)：xtstax）和四川中聯(lián)博睿財(cái)稅咨詢有限公司結(jié)合國(guó)家現(xiàn)有的稅收政策，對(duì)疫情期間的房地產(chǎn)企業(yè)減免承租戶租金的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)管控策略供全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參考。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)減免承租戶租金的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

　　1、增值稅風(fēng)險(xiǎn)：視同銷售繳納增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)視同銷售進(jìn)行增值稅處理，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

　　《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》（中華人民共和國(guó)主席令第19號(hào)）第二條自然人、法人或者其他組織自愿無(wú)償向依法成立的公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營(yíng)利的事業(yè)單位捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，用于公益事業(yè)的，適用本法。第三條本法所稱公益事業(yè)是指非營(yíng)利的下列事項(xiàng)：（一）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)；（二）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；（三）環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)；（四）促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。第十條公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營(yíng)利的事業(yè)單位可以依照本法接受捐贈(zèng)。本法所稱公益性社會(huì)團(tuán)體是指依法成立的，以發(fā)展公益事業(yè)為宗旨的基金會(huì)、慈善組織等社會(huì)團(tuán)體。本法所稱公益性非營(yíng)利的事業(yè)單位是指依法成立的，從事公益事業(yè)的不以營(yíng)利為目的的教育機(jī)構(gòu)、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共文化機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共體育機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等。

　　基于以上法律政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在新冠肺炎防控期間，對(duì)其承租戶實(shí)行減免租金的政策，享受減免租金的承租戶不是得了新冠肺炎疫情的社會(huì)群體和個(gè)人，也不是社會(huì)公眾對(duì)象。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在新冠肺炎防控期間，對(duì)其承租戶實(shí)行減免租金的政策，不屬于用于公益事業(yè)，是以種無(wú)償行為。對(duì)于其進(jìn)行減免租金期間，必須要視同銷售依法繳納增值稅。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)減免承租戶租金不視同銷售繳納增值稅的關(guān)鍵條件：租賃合同中約定免租期限。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第七條規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。基于此稅法政策的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)給承租房免租金不視同銷售繳納增值稅的關(guān)鍵條件是：租賃雙方在租賃合同中明確規(guī)定了免租期。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)與承租方雙方?jīng)]有在租賃合同中約定“免租期”的，則需要作為視同銷售繳納增值稅。

　　3、城建稅及教育費(fèi)附加的風(fēng)險(xiǎn)

　　依據(jù)現(xiàn)有繳納城建稅及教育費(fèi)附加的稅法規(guī)定，城建稅及教育費(fèi)附加的繳納依據(jù)是企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅。根據(jù)以上增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)在新冠肺炎防控期間，對(duì)其承租戶實(shí)行減免租金的政策，如果沒(méi)有在租賃合同中約定“免租期限”，則房地產(chǎn)企業(yè)要視同銷售繳納增值稅，也必須按照視同銷售繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，依法申報(bào)繳納城建稅及教育費(fèi)附加等附加稅費(fèi)。

　　4、房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)：繳納房產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅實(shí)行從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種征稅方式：實(shí)行從租計(jì)征的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。實(shí)行從價(jià)計(jì)征的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％。