企業年終一次性取得跨年度的不動產租金收入在實際工作中比較常見。需要關注的問題是：其會計處理應計入預收賬款還是一次性確認收入？企業所得稅處理與會計處理是否一致？增值稅何時繳納？按照租賃期分攤繳納房產稅，還是以一次性收取的租金為計稅依據繳納房產稅？本文對上述問題一一梳理，供讀者參考。

跨年度的租金收入 如何記賬

《企業會計準則第3號——投資性房地產》第三條規定，已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權和企業擁有并已出租的建筑物為本準則規范的投資性房地產。同時，第五條規定，投資性房地產的租金收入和售后租回，適用《企業會計準則第21號——租賃》，該準則第二十六條規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。

根據上述規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。通常情況下企業取得出租不動產的收入應在租賃期內分期確認收入。

例：A公司出租辦公樓，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租賃期從2016年11月起。會計處理如下：

2016年11月收取款項時：

借：銀行存款

貸：預收賬款

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

或應交稅費——簡易計稅

2016年11月和12月從預收賬款分別轉為其他業務收入：

借：預收賬款

貸：其他業務收入

2017年1月～10月按月分別轉為其他業務收入：

借：預收賬款

貸：其他業務收入

企業所得稅如何處理

《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款規定，租金收入按照合同約定承租人應付租金的日期確認收入實現。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定，其中如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

綜上所述，按合同約定一次性取得跨年租金收入，會計處理時應分期均勻計入相關年度收入，企業所得稅處理時，按收入與費用配比原則，可在租賃期內分期確認收入，也可一次性確認收入，按規定繳納企業所得稅。

提示：為避免稅會差異之不便，采取分期確認收入的方式，對企業比較有利。

增值稅何時繳納

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。按照《財政部、國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第二條規定，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第（二）項修改為“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。

由此可見，租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說一次性收取跨年租金收入，按收付實現制原則，收到時就要繳納增值稅。

房產稅計稅依據如何確認

對于一次性預收取的房屋租金收入，按照租賃期分攤繳納房產稅還是以一次性收取的全額租金為計稅依據繳納房產稅？目前，國家稅務總局還未出臺相關法規明確，但有些省（市）的稅務機關制定了地方性政策，且各地規定不一，納稅人執行時應咨詢當地主管稅務機關。

印花稅計稅金額如何確定

《印花稅暫行條例》第七條、《印花稅暫行條例施行細則》第十四條和《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的規定》（國稅地字〔1988〕25號）要求，有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術轉讓合同中的轉讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實現利潤分成的；財產租賃合同，只是規定了月（天）租金標準而卻無租賃期限。對于這類合同，可在簽訂時先按定額5元貼花，以后結算時再按實際金額計稅，補貼印花。因此，對于合同金額確定的，無論收取多少款項，何時收取，長沙代理記賬，均按合同金額在合同簽訂時計算貼花，合同金額不確定的，在簽訂時先按定額5元貼花，結算時再按實際結算金額補貼印花。