目      錄

　　第一部分土地增值稅的征收管理

　　一、土地增值針對哪些單位和個(gè)人征收

　　二、土地增值稅針對哪些業(yè)務(wù)征收

　　三、現(xiàn)行增值稅征收率

　　四、預(yù)繳土地增值稅時(shí)應(yīng)注意哪些問題

　　五、在哪些情況下要對土地增值稅實(shí)行核定征收

　　六、開發(fā)普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠

　　七、以房地產(chǎn)進(jìn)行“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增值稅

　　八、以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅

　　九、開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅

　　第二部分 土地增值稅竣工清算

第一部分 土地增值稅的征收管理

　　一、土地增值針對哪些單位和個(gè)人征收

　　《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令138號(hào)，1993年12月13日）第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]006號(hào),1995年1月27日）第二至五條：轉(zhuǎn)讓，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

　　地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

　　附著物,是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

　　收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。

　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)，1995年5月25日）

　　贈(zèng)予，是指如下情況：

　　房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

　　房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

　　上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

　　二、土地增值稅針對哪些業(yè)務(wù)征收

　　《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)，1995年3月16日）

　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]645號(hào)2007年6月14日）

　　四川省地方稅務(wù)局：

　　你局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的請示》（川地稅發(fā)〔2007〕7號(hào)）收悉，批復(fù)如下：

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)換：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

　　三、現(xiàn)行增值稅征收率