本文看點(diǎn)：2017年政府工作報告顯示，去年全面推開營改增試點(diǎn)，全年降低企業(yè)稅負(fù)5700多億元，所有行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增。然而由于企業(yè)情況千差萬別，在統(tǒng)一的稅收政策下，確實(shí)難以做到所有企業(yè)以及企業(yè)在所有時段的稅負(fù)都是降低的。本文將針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響展開分析。

　　自2016年5月1日起，我國全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。這4個行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍后，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人已全部改征增值稅。

　　推行營改增的初衷是為了降低企業(yè)稅負(fù)。營改增之前，我國對制造業(yè)征收增值稅，對建筑業(yè)和大多數(shù)服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅。這種征稅模式會帶來重復(fù)征稅的問題，因為制造業(yè)在購進(jìn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)產(chǎn)品時所包含的營業(yè)稅不能抵扣，而建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)在購進(jìn)制造業(yè)的產(chǎn)品時所包含的增值稅也不能抵扣。營改增是本屆政府最大的減稅舉措。2017年政府工作報告顯示，去年全面推開營改增試點(diǎn)，全年降低企業(yè)稅負(fù)5700多億元，所有行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增。然而由于企業(yè)情況千差萬別，在統(tǒng)一的稅收政策下，確實(shí)難以做到所有企業(yè)以及企業(yè)在所有時段的稅負(fù)都是降低的。本文將針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響展開分析。

　　全面推行營改增之后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目將適用10%的增值稅稅率進(jìn)行差額征稅，從整體看房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會減輕。此外，開發(fā)商預(yù)售房屋征收率將由營業(yè)稅時期的5%下降到3%，這一改變有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率。

　　目前營改增針對房地產(chǎn)建筑行業(yè)給出了一些過渡性政策，確保營改增不會增加企業(yè)稅負(fù)。根據(jù)財稅﹝2016﹞36號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。其中，房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。因此，如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中占的比例很小，成本發(fā)票還沒有收到，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照10%的稅率計算增值稅。反之，如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中所占的比例較大，已經(jīng)收到了大部分成本發(fā)票（是增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票），沒有多少增值稅進(jìn)項稅可以抵扣，則選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率征收增值稅。

　　另一方面，財稅﹝2016﹞36號文規(guī)定，長沙工商代辦，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目判定標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一是《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；二是未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　這就意味著對取得增值稅專用發(fā)票有困難的老項目建筑服務(wù)商可以采用簡易計稅方法按照3%征收率繳納增值稅。

　　然而，當(dāng)上述過渡性政策疊加后卻造成了新的問題，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未取得《建筑工程施工許可證》但已簽訂建筑工程承包合同并注明開工日期在2016年4月30日前，則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按照新項目要求適用10%的稅率計算增值稅，但其建筑服務(wù)商卻可能選擇按照老項目采用3%的征收率繳納增值率。如此，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的大量成本發(fā)票無法抵扣進(jìn)項稅額，從而使其承擔(dān)更高的稅負(fù)。

　　根據(jù)，采用甲供材料的施工企業(yè)可選擇簡易征收。由于一些材料無法開專票，這一規(guī)定將大大降低施工企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)，但與此同時卻會加重房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)，因而甲供材料將成為雙方博弈的一個焦點(diǎn)。

　　除此以外，雖然營改增已將建造服務(wù)業(yè)納入增值稅征收范疇，但實(shí)際操作中仍面臨困難。一些包工頭采用核定征收所得稅，拒絕提供增值稅專用發(fā)票，這將導(dǎo)致開發(fā)商難以取得進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣。問題的根源在于營改增之前，包工頭組織農(nóng)民工所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi)用，可以按3%支付營業(yè)所得稅即可獲得發(fā)票。而營改增之后，沒有進(jìn)項稅額可抵扣，包工頭必須支付10%的稅款才能取得增值稅發(fā)票。很多材料供應(yīng)商仗著自己可以開專票，胡亂升價，包工頭為了拿到專票，不得不妥協(xié)，而這些成本最終會轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。如果筑商開發(fā)商聯(lián)手虛開建安發(fā)票，稅收風(fēng)險將增大。金稅三期的全面上線使得開假發(fā)票、大票的行為更容易被發(fā)現(xiàn)，且虛開增值稅專用發(fā)票罪”是一項目極其嚴(yán)格的罪名，將面臨刑事處罰，其中虛開數(shù)額超過50萬元的將面臨十年以上有期徒刑并處五萬元以上五十萬元以下罰款或者沒收財產(chǎn)。

　　綜上所述，營改增在整體上會降低企業(yè)稅負(fù)，但考慮到取得進(jìn)項稅額專用發(fā)票中面臨的種種困難，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)會不降反增。