地區口徑

國家稅務總局

國家稅務總局納稅服務司關于下發營改增熱點問題答復口徑和營改增培訓參考材料的函(稅總納便函〔2016〕71號，以下簡稱“稅總納便函〔2016〕71號”)—全面推開營改增試點12366熱點問題解答（五） 2016.5.11
房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬于老項目，以開工、完工還是產權登記時間為準？
答：根據《國家稅務總局關于發布<<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
標注：這是“教科書”式的回復，在這兒我們先當一個標準答案列示著。

河北國稅

河北省國家稅務局 關于全面推開營改增有關政策問題的解答(之二) 2016.4.30
房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在 2016年4月30日前的房地產項目。新、老項目的界定標準，對房地產開發企業的不同的經營行為是相同的，長沙公司注銷，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產開發企業將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。
標注：提出租、售相同的處理原則，這一點對于房開企業的老項目，如果營改增后用于出租的，則仍認為屬于不動產出租的老房產，可以選擇簡易計稅方式。《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》(財稅〔2016〕68號)規定：房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。這一點也是得到了后續的明確。

海南國稅

全面推開營改增政策指引——重點關注問題解答（三）2016.5.9
財稅〔2016〕36號文件中明確：房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。新、老項目的界定標準，對房地產開發企業的不同的經營行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產開發企業將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。
全面推開營改增政策指引——四大行業座談會問題系列解答之房地產業 2016.6.23
十二、不動產老項目的確定問題
（一）轉讓不動產老項目
納稅人轉讓不動產，產權變更登記日期在2016年4月30日前的項目。
（二）自建不動產老項目
納稅人取得的第一個《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。
1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
標注：這兒明確了不動產轉讓時，考慮了外購與自建的方式，外購的就看產權變更登記日期，這個確實是比較直接有明確性。只是有的人士可能認為，這個收房了，但辦理證件滯后了，還不認老項目了嗎？這個確實會與現實有所脫節。不過這兒海南國稅的理解就是這樣的。
（三）出租不動產的老項目
關于2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題，可以選擇簡易計稅方法。
《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額” 。
此問題的實質是對不動產租賃中“取得”概念進行解釋。國家稅務總局公告2016年第16號允許選擇簡易計稅方法的基本出發點，是基于取得“老不動產”缺少進項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務、房地產開發劃分新老項目的標準，確定是否可以選用簡易計稅方法。
標注：“取得”這兩個字，確實因為產權證、因為實際收到、因為合同約定等原因，外延太廣泛了，我們制訂文件的時候可能沒有想得這么復雜，但是我們的執行層面必須還是有執行的量化，基于上面的解釋，小編認為還是比較合理的，基于進項稅額抵扣不充分的現實考慮出發的。可能有的人士認為，要是這個施工許可證是4月30日取得的呢？這跟5月1日沒有多少區別啊，要是這樣想，這個事情真沒有一個標準了，標準的樹立是可執行，并不是真的為每個納稅人找到絕對的“公平”。

廣州國稅