企業所得稅匯算清繳，顧名思義是指納稅人在納稅年度終了后規定時期內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳的所得稅數額，確定該年度應補或者應退稅額。企業繳納所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。

房地產企業所得稅預繳及匯算清繳有著該行業特殊的規定,下面我們就結合案例更直觀的了解一下。

一、預繳

首先,我們先了解預繳所得稅，很多房地產會計可能是由其他行業轉行而來,通常會按照一般企業的做法拿會計利潤直接乘以稅率就完事了，那么正確的該如何計算呢？廢話少說，上案例！

案例一：某房地產開發企業有一個正在開發的老項目，該項目增值稅適用簡易計稅方法。企業所得稅按季預繳，2017年第四季開始有預售房款,共計105萬元。2017年會計利潤為-12萬元,以前年度可彌補的虧損為5萬元, 計稅毛利率為25%(除此之外不考慮其他因素)，第四季度預繳的所得稅計算如下:

實際利潤額=會計利潤+特定業務計算的應納稅所得額-以前年度可彌補虧損=-12+25-5=8(萬元)

應納所得稅額=實際利潤額*稅率=8*25%=2(萬元)

填寫《企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表》(A類)時其他欄次正常填報，主表第5行“特定業務計算的應納稅所得額”欄次，填報25萬元。

二、匯算清繳

那么年終匯算清繳我們應注意哪些事項呢，執業多年最常見的是有不少地產企業會計不了解該行業所得稅之靈魂大法“國稅發[2009]31號”文件，總是把預售房款直接做收入填入匯算清繳表，成本隨意按收入的某一比例估算也填入匯算清繳表，下面讓我們通過一個簡單的案例來了解一下正確的做法吧。

研讀該例題前需注意以下幾點:

1. 屬于石家莊市地方稅務局2017年第1號公告規定范圍內的房地產企業，企業所得稅要分段計算,如果是按月申報的納稅人,1-11月按原計稅毛利率,12月接新計稅毛利率計算毛利額；如果是按季申報的前3個季度按原計稅毛利率,第四個季度接新計稅毛利率計算毛利額。

2.國家稅務總局公告2016年第70號第一條規定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，即按扣減3%預繳增值稅還是扣減5%的增值稅企業可以選擇，本題目按不含稅的收入為基數，但實務中有些地方稅務機關強制企業按只扣減3%預繳增值稅的方式計征。

3.預售房款印花稅方面計稅基數是否按含稅價實務中各地稅務機關執行不一，理論上如果銷售合同中未分別列明房款及增值稅應全額納，如分別列明則應按不含稅的納，長沙代理記賬，本案例按含稅預售房款計算。

4.有關其他調整事項如福利費、職教費、工會經費等的計算同一般企業匯算清繳，有關房地產稅收政策均不在此做贅述，可查閱長河稅務公眾號往期文章，均有詳細解讀。

案例二：石家莊某房地產企業有本市一個正在開發的老項目，增值稅適用簡易計稅。企業所得稅在地稅繳納且按季預繳，2017年前三個季度預售房款315萬元，第四季度預售房款105萬元，計稅毛利率前三個季度15%，第四季度25%。銷售費用列支廣告宣傳費5萬元（上年度廣告宣傳費超列10萬元），管理費用列支招待費5萬元，會計利潤-12萬元, 以前年度可彌補的虧損20萬元(不考慮其他調整事項)。計算過程如下：

1.銷售未完工產品預計毛利額：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（萬元）

2.實際發生的稅金及附加：

城建稅、教育附加及地方教育附加：

（315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（萬元）

土地增值稅：（315+105）/(1+5%)*2%=8（萬元）

印花稅：（315+105）*0.05%=0.21（萬元）

合計1.44+8+0.21=9.65（萬元）

3.廣宣費調整：

稅前列支限額: （315+105）/(1+5%)*15%=60（萬元）

本年5萬元未超標準列支，上年超列10萬元在本年轉回做調減處理。

4.招待費調整：

稅前列支限額：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（萬元）；5*60%=3（萬元）

（按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售收入的5‰。）

招待費超標準列支：5-2=3（萬元）

5.納稅調整增加額：毛利額70-稅金及附加9.65+超標招待費3=63.35（萬元）

6.納稅調整減少額：上年在本年度轉回的廣宣費10萬元

7.應納稅所得額=利潤總額-12+納稅調整增加額63.35-納稅調整減少額10-彌補以前年度虧損20=21.35（萬元）

8.應納所得稅額=應納稅所得額21.35*稅率25%=5.34（萬元）