隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已累積到相當(dāng)大的規(guī)模，行業(yè)整合是大的趨勢，而投資并購是行業(yè)整合的最有效手段。在并購實務(wù)中，股權(quán)收購和資產(chǎn)收購是比較常見的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的投資并購模式，兩種模式下的交易結(jié)構(gòu)、法律風(fēng)險及稅務(wù)成本也不盡相同。因此，在商業(yè)地產(chǎn)整合及投資并購過程中，應(yīng)根據(jù)交易目標(biāo)及交易對象的實際情況，審慎選擇合適的投資并購模式，最大程度的合理節(jié)稅，減少交易成本。

 

　　股權(quán)收購和資產(chǎn)收購是兩種不同性質(zhì)的交易活動，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號，以下簡稱“59號文”）及《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2010年第4號，以下簡稱“4號公告”）規(guī)定精神，股權(quán)收購，是指一家企業(yè)購買另一家企業(yè)的股權(quán)，以實現(xiàn)對被收購企業(yè)控制的交易。資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)購買另一家企業(yè)實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。

 

　　股權(quán)收購和資產(chǎn)收購具有許多的相似點，例如支付對價的形式相同，都采取股權(quán)支付、非股權(quán)支付或者兩者相結(jié)合三種方式；交易中對資產(chǎn)、股權(quán)計稅基礎(chǔ)的確定原則相同；適用特殊性稅務(wù)處理要求的條件相同等等。但是二者在稅務(wù)處理上卻有諸多不同之處，例如，交易雙方繳納的稅種不同，股權(quán)收購中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅；股權(quán)受讓方須繳納印花稅。而資產(chǎn)收購中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方須繳納所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅；資產(chǎn)受讓方須繳納契稅、印花稅。以下將對兩種不同并購模式涉及的稅種逐一分析，并就兩種模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行稅負(fù)比較。

 

　　一、企業(yè)所得稅

 

　　在59號文、4號公告和《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）》中，都對股權(quán)收購及資產(chǎn)收購交易中企業(yè)所得稅的一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

 

　　在適用一般性稅務(wù)處理的情況下，企業(yè)收購股權(quán)、資產(chǎn)相關(guān)交易均要求按以下原則進(jìn)行：

 

　　（1）被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

 

　　（2）收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。實踐中，大多以評估機構(gòu)作出的評估結(jié)果作為依據(jù)。

 

　　（3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。

 

　　在適用特殊性稅務(wù)處理的情況下，交易各方對交易中股權(quán)支付部分均可以按照原有計稅基礎(chǔ)確定，暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，但如果選擇按公允價值確定或者全部或部分選擇除股權(quán)以外的其他非貨幣資產(chǎn)支付則必須在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

 

　　二、個人所得稅

 

　　如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方為自然人，應(yīng)繳納個人所得稅。依據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個人所得稅，包括如利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得；適用比例稅率，稅率為20%。應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除股權(quán)或資產(chǎn)原值和合理費用后的余額。

 

　　三、增值稅

 

　　根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）《附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。因此，股權(quán)收購中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于增值稅的征收范圍。

 

　　在資產(chǎn)收購中，轉(zhuǎn)讓方將貨物、固定資產(chǎn)等實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓方，無論受讓方以貨幣資產(chǎn)還是以非貨幣性資產(chǎn)形式支付對價，都屬于銷售貨物的行為，轉(zhuǎn)讓方都應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。需要注意的是，如果受讓方支付對價的形式是非貨幣性資產(chǎn)，則受讓方對該非貨幣性資產(chǎn)中涉及的存貨、固定資產(chǎn)，也要視同銷售貨物的行為，計算繳納增值稅。

 

　　此外，根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第13號）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第66號）的規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，長沙公司注冊，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。因此，在資產(chǎn)收購中，如果轉(zhuǎn)讓方除了轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)本身以外，還同時轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力，不屬于增值稅的征稅范圍，即使經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后也不征增值稅。

 

　　四、土地增值稅