什么是投資性房地產？

 

投資性房地產按照會計準則的規定，主要分三大類。第一類是已經出租的土地使用權，第二個是準備持有增值后再轉讓的土地使用權，第三個是已經出租的建筑物。接下來說的增值稅和企業所得稅處理，也主要是按照這三大類來具體說明。

 

1、投資性房地產增值稅處理

 

增值稅進項方面

 

對于土地使用權，如果購進時間是2016年5月1號以前購進的，那么增值稅就不存在進項。如果是2016年5月1號以后購進的，那么就存在進項，但只要土地使用權不是用來作為簡易方面的，那么同樣完全可以直接當期進行抵扣。因為出租土地使用權也可能產生會簡易計稅，如果不是簡易計稅，那么購進出租的土地是首先購進，購進之后，然后再直接出租，這時候進項就直接可以抵扣。第二個就是購進土地之后，準備持有增值后再轉讓，這種情況下，正常也是可以全額抵扣增值稅進項。

 

關于土地使用權相對來說比較簡單，重點要提一下的是已經出租的建筑物，即固定資產不動產的出租。由于在會計上的話，它是作為投資性房地產進行處理的，依據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，第二條規定了在會計制度上按固定資產核算的不動產才會按照第一年60%，第二年40%抵扣進項稅額，也就是說在會計上，如果不是按照固定資產核算的話，那么就不需要分兩年抵扣。

 

比如一個企業，購進價格1000萬房產，進項稅是1000萬，如果會計上是把它作為固定資產核算的話，那么這1000萬就要分兩年進行抵扣，但是如果會計上這1000萬不是直接作為固定資產，而作為投資性房地產，比如把它購進的房屋出租，然后把它作為投資性房地產出租的。在這種情況下，就不存在分兩年抵扣，而是直接一年全額，也就是1000萬進項稅全額抵扣。

 

增值稅銷項方面

 

對于建筑，也就是對于房屋的投資性房地產，分為兩類。

 

第一類是按照納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法的規定，出租的是2016年4月30號前取得的不動產的話，可以選擇簡易計稅，按照5%的征收率計算；如果是2015年5月1號以后取得的不動產，就直接適用一般計稅方法，不存在簡易計稅。比如有一個房地產，是2016年4月4月進的，然后2016年7月再銷售，那么它可以采用簡易計稅，如果銷售的時候是1000萬，那么就直接將不含稅的1000萬乘以5%。

 

第二種是直接的。如果是2016年7月份購進的，然后10月份再出租，那么就直接按一般計稅方法，即11%，所以就是將不含稅價的1000萬乘以11%計算。這是如果購進房產的是一般納稅人，然后出租的情況下。一般來說一個企業如果多數都是投資性房地產，基本這個企業都是一般納稅人，小規模相對來說應該是非常少的。在這里也提一下，雖然小規模少，但如果是小規模納稅人，其出租一般的也都是按簡易5%征收率。

 

土地使用權方面，按照財稅[2016]47號文規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。這里專門規定了納稅人轉讓的是2016年4月30日前取得的土地使用權的，可以選擇簡易計稅方法。已取得的全部價款和價外費用減去取得的土地使用權的原價之后作為銷售額按照5%的征收率計算繳納增值稅。這相對比較簡單，也就是說你如果是出租土地使用權的話，那么就參照前面的不動產，也就是一般納稅人，分兩種，一種是正常的11%，如果是4月30號以前就按5%的簡易計稅。增值稅的處理相對來說沒什么爭議，政策上相對都比較明確。

 

2、投資性房地產所得稅處理

 

企業所得稅上的處理比較有爭議，是今天專門跟大家說的一個重點。

 

投資性房地產有兩種，一種是采用成本計量的，另外一種是采用公允價值計量的。成本計量就是投資性房地產在賬上是正常計提折舊的。這種和正常的固定資產的企業所得稅的處理是一樣的。

 

這里主要說說以公允價值計量的投資性房地產的企業所得稅處理。因為以公允價值計量的投資性房地產的賬上是不存在計提折舊的，那么它的折舊到底能不能稅前扣除？比方說有一個投資性房地產，假設公允價是100萬，如果按照正常的作為固定資產，按20年計提折舊，那么1年就5萬的折舊。這是正常的情況下按固定資產的，但是如果是按照公允價值計量，就不存在折舊， 5萬的折舊賬上是沒有的，那么沒有的情況下，在計算企業所得稅的時候，這5萬是不是就不允許稅前扣除？

 

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