自財稅2016年140號文出臺后，房地產企業通過招拍掛競得土地成立合資項目公司合作開發，其向政府支付的土地價款在項目公司扣除的增值稅風險一直困擾著各房地產開發企業財稅人員。因市場合作模式的限制，多數房地產開發企業成立合資項目公司無法完全滿足140號文第八條規定的第三個條件，即項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有，從而為合資項目公司的土地價款增值稅扣除埋下了風險。有無既能滿足現有市場合作模式，又較為簡便的化解該風險的辦法，筆者認為該問題的答案是有的。

　　首先我們來看一下目前房地產開發企業競拍土地的主要模式。

　　第一種：以母公司作為競買人，競得土地后在當地設立開發項目公司，該種模式是房地產開發企業到外地拍地的常用模式；

　　第二種：在參拍報名前在當地先設立項目公司，以項目公司的名義作為競買人，競得土地后直接由項目公司開發。因競拍土地不確定性較大，長沙公司注冊，據統計，房地產企業總體競拍成功率在1%左右，若房地產企業每一次競拍都要先在當地設立一家項目公司，其公司管理成本將極高，且有的地方設立公司時間較長，操作可行性較差，該種模式極少被采用。

　　若是獨資開發，上述兩種競拍模式都能滿足140號文土地價款增值稅扣除的要求。但若為合資開發，合作方分別出資作為股東身份共同開發土地，現時的市場環境使得較難在競拍前確定合作方及合資比例，所以一般是在競買人競得土地后再洽談確定合作方，最直接的處理方式是由競買人競得土地后成立項目公司，后續合作方入股項目公司共同開發。該合作方式與140號文第八條所列的股權比例要求不一致，產生稅務風險。

　　有些籌劃方案建議合作方入股競買人，通過競買人間接持股項目公司。該操作方式確實能滿足140號文的要求，只要競買人的殼身份比較干凈，一般情況下殼身份為SPV公司無實質生產經營業務，但隨著房地產企業融資政策收緊，項目公司前融需滿足“432”的政策要求，需要該操作方式下的競買人的具有二級開發資質，這個條件限制了大多數房地產開發企業使用該操作方式。

　　房地產開發企業發展難度越來越大，經營發展需求和稅務風險把控的矛盾越來越突出，如何有效平衡，這個課題讓房地產企業財稅人員心力憔悴。

　　不過，筆者注意到，140號文本身已經給出了解決方案。140號文第八條：房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。不知大家有無注意到“房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后”該句的隱含意義，筆者理解是競買人競得土地后支付全部土地價款再設立項目公司，該種情況下，全部的土地出讓金是由競買人支付的，土地出讓金收據是開給競買人的，這種情形才受文件所列三個條件的限制，否則不適用該文件。

　　那么只要競買人與項目公司分清付款主體和取得票據主體，并按規定簽訂土地出讓補充協議即可規避項目公司土地價款增值稅扣除的稅務風險。操作流程如下：

　　第一種方式：競買人支付保證金競得土地——與國土部門協商付款及合同義務由項目公司承擔——成立項目公司——項目公司簽訂土地出讓合同——項目公司支付剩余土地出讓金——項目公司取得土地財政收據。

　　第二種方式：競買人支付保證金競得土地——競買人與國土部門簽訂土地出讓合同——成立項目公司——簽訂土地出讓合同三方補充協議——項目公司支付剩余土地出讓金——項目公司取得土地財政收據。

　　上述兩種操作方式都會出現競買保證金收據開給競買人的情況，在簽訂土地出讓合同三方補充協議時，項目公司可要求國土部門更換保證金收據或者更改保證金收據抬頭為項目公司名稱（更改抬頭的票據上需加蓋國土部門公章）。

　　該辦法是不得已而為之的辦法，140號文的本質是配合國土部門防止企業直接倒賣土地所設置的稅務限制政策。越來越多的地方國土部門已經將變更競得土地權屬所對應的項目公司限制為競買人的全資獨立法人子公司；對于聯合競買的，要求新成立的項目公司為按聯合競買協議所約定的各方出資比例所成立的獨立法人公司，此規則要求與140號文的要求趨同。土地競買規則的改變勢必會推動市場合作模式的改變，最終會推動企業經營方式的改變，該推動力量遠大于稅務的推動力量，相信不久之后，房地產企業合資開發項目向政府支付的土地價款扣除的增值稅風險不再困擾我們。