房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十六

原問題：“16、與部隊(duì)、村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入。”

學(xué)習(xí)體會：
這里面會計(jì)和稅務(wù)的業(yè)務(wù)涉及不多，倒是羅列了很多業(yè)務(wù)常識，借助了很多網(wǎng)上的資料，看過的人請?zhí)^。

一、軍產(chǎn)房介紹
（一）軍產(chǎn)房基本情況
1、軍產(chǎn)房
根據(jù)土地性質(zhì)的不同以及房屋所有權(quán)的不同，居住用房大致可分為：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公有住房、軍產(chǎn)房、地產(chǎn)房、校產(chǎn)房。
這里補(bǔ)充一句，別看這個(gè)軍產(chǎn)房那個(gè)地產(chǎn)房的，醫(yī)產(chǎn)房（醫(yī)院的產(chǎn)房）可不是房地產(chǎn)的范圍哈。
根據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，軍產(chǎn)房是指由軍隊(duì)管理、使用的房屋，其土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸軍隊(duì)所有，即在國土資源和房屋管理局登記記載的產(chǎn)權(quán)人為軍隊(duì)。簡單說，軍產(chǎn)房就是房屋所有權(quán)是軍隊(duì)的房屋。

2、市場流通的軍產(chǎn)房
目前市場上流通的軍產(chǎn)房，其來源主要有以下幾點(diǎn)：
⑴ 部隊(duì)及其興辦的實(shí)體直接進(jìn)行出租、出售或開發(fā)；
⑵ 部隊(duì)與開發(fā)企業(yè)換建、聯(lián)建，共同開發(fā)；
⑶ 對部隊(duì)土地使用權(quán)出租或出售給開發(fā)企業(yè)，由企業(yè)進(jìn)行開發(fā)；
⑷ 部隊(duì)將現(xiàn)有住房出售給符合條件的售房對象。

3、軍產(chǎn)房的特殊說明
⑴ 產(chǎn)權(quán)所有人
依據(jù)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。
同普通商品房不同，均產(chǎn)房的登記、變更在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易部門無法查詢，更不存在在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易部門備案或抵押一說。

⑵ 限制規(guī)定
《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：其營房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無效，并不得進(jìn)行營房變更登記。
《軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條規(guī)定：利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報(bào)總后勤部審批。
《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》第四條規(guī)定：出售軍隊(duì)現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報(bào)總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實(shí)施。綜合上述軍隊(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。

⑶ 使用權(quán)
軍產(chǎn)房個(gè)人沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，持有的是使用權(quán)證。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋的使用權(quán)是對房屋的實(shí)際利用權(quán)力。軍產(chǎn)房的個(gè)人擁有房屋的使用權(quán)，同時(shí)在經(jīng)過特定的程序下（到部隊(duì)的登記部門變更），可以享有房屋的收益權(quán)和處分權(quán)。
《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》第三十四條規(guī)定：購房者去世后，由其合法繼承人或受遺贈人繼承相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。無合法繼承人或受遺贈人的，住房由售房單位按法律程序接管，其他任何單位或個(gè)人不得侵占。

⑷ 公證業(yè)務(wù)
由于房屋屬于家庭財(cái)產(chǎn)中比重較大的部分，因此經(jīng)常會出現(xiàn)公證業(yè)務(wù)。對于軍產(chǎn)房的公證問題，在中華人民共和國公證法中沒有直接的表述，只是在第二十八條中規(guī)定：“公證機(jī)構(gòu)辦理公證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同公證事項(xiàng)的辦證規(guī)則，分別審查下列事項(xiàng)： 當(dāng)事人的身份、申請辦理該項(xiàng)公證的資格以及相應(yīng)的權(quán)利。”由于，軍產(chǎn)房的繼承、贈與、買賣等都需要到相應(yīng)部門批準(zhǔn)登記，因此通常公證部門對這些行為不予辦理。
例如，長沙工商稅務(wù)，《大連市公證業(yè)務(wù)若干問題的規(guī)定》第三條第（八）項(xiàng)明確規(guī)定：
公有住房、軍產(chǎn)房等不屬于個(gè)人私有的房屋不得辦理遺囑、繼承、贈與、買賣等涉及財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的公證。

⑸ 特殊情況
5.1 與合同法的矛盾
《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
而軍產(chǎn)房的使用權(quán)通常為七十年，明顯與該條規(guī)定相矛盾。但是，由于目前的房屋使用權(quán)、土地使用權(quán)、部分車位等租賃期限都很長，如何解決是一個(gè)問題。

5.2與繼承法的矛盾
根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第三條規(guī)定，公民的房屋屬于繼承的范圍。
但軍產(chǎn)房由于購買的是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，因此不屬于繼承財(cái)產(chǎn)的范圍。雖然《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》第三十四條規(guī)定：購房者去世后，由其合法繼承人或受遺贈人繼承相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。但這畢竟不受繼承法的保護(hù)，容易受到的政策影響。
相類似的問題也存在于城市公有住房的租賃問題。公有住房的使用權(quán)同樣不可以作為遺產(chǎn)來繼承。但是，《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定：承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。算是留了一個(gè)小小的尾巴。

（二）軍產(chǎn)房適用的法律
1、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》（１９９０年４月２０日中華人民共和國中央軍事委員會發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
2、《軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》【實(shí)施時(shí)間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；
3、《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā))
4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)問題的通知》；
5、《中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)〈城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則〉的通知》

（三）軍產(chǎn)房的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
1、軍產(chǎn)房一般是部隊(duì)出地皮，開發(fā)商出資金來蓋，利益共享，因此價(jià)格要比同類的商品房低三分之一左右；
2、購房時(shí)幾乎所有的手續(xù)都是國有產(chǎn)權(quán)完全一樣的，包括氣源費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、維修基金等
3、購房時(shí)手續(xù)簡單，不用交契稅，直接到部隊(duì)辦理手續(xù)，通常為70年使用權(quán)（紅皮手寫的）；
4、過戶時(shí)手續(xù)簡單，交少許過戶費(fèi)，不用交個(gè)稅。

缺點(diǎn)：
1、軍產(chǎn)房的價(jià)格相差很大；
2、通常軍產(chǎn)房的質(zhì)量監(jiān)督不到位，房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生問題；
3、物業(yè)服務(wù)很難到位，維修基金無法得到地方的監(jiān)督和管理；
4、不能做按揭，以后也不能做融資貸款。現(xiàn)在大連二手軍產(chǎn)房可以使用住房公積金，別的地方不清楚；
5、軍產(chǎn)房糾紛，地方法院通常不受理；
6、軍產(chǎn)房的地角相對較差，通常在機(jī)場、海邊、山根等地，還需要注意潛在的輻射和污染。

（四）購買軍產(chǎn)房的注意事項(xiàng)