房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十六

原問題：“26、有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。”

學習體會：
一、評估介紹
1、種類眾多的評估師/估價師
感覺評估就是一個大蛋糕，種類眾多的評估師/估價師如同雨后春筍一般冒了出來（有點夸張哈），長沙工商稅務，終于，2003年國務院頒發了《關于加強和規范評估行業管理的意見》進行了整理和規范，其中認可的六種評估資格包括：
⑴ 注冊資產評估師，主管部門財政部、法律依據《國有資產評估管理辦法》；
⑵ 房地產估價師，主管部門建設部，法律依據《中華人民共和國城市房地產管理法》；
⑶ 土地估價師，主管部門國土資源部，法律依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；
⑷ 礦業權評估師，主管部門國土資源部；
⑸ 舊機動車鑒定評估師，主管部門社會保障部；
⑥ 保險公估從業人員，主管部門保監會。  　　
此外還有礦產儲量評估師、注冊資產評估師（珠寶）等評估師的名稱，至于各個評估師具體的勢力范圍，就不是這里能說清楚的了。
額外說一句，范圍最廣的資產評估師的法律依據居然沒有房地產估價師和土地估價師的法律依據級別高，恐怕是資產評估師最大的痛了。

2、評估與會計的不同
⑴ 服務主體不同
會計主體是會計基本假設之一，是指企業確認、計量和報告的空間范圍，通常會計主體就是會計業務的委托方。
評估上則相對復雜一些，往往資產評估委托方同資產占用方不盡相同，進行獲得的信息、進行的業務流程等也有一定的區別。

⑵ 計價基礎不同
新會計準則雖然弱化了歷史成本的地位，但仍然規定：企業在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現成本、凈值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。
評估幾乎沒有歷史成本的概念，完全根據評估基準日的市場情況進行估價。連重置成本考慮的也不是資產的歷史成本，而是評估基準日重置的成本。

⑶ 價值集合的不同
會計上對于資產的價值以可以區分的對象為單位，對于各種資產集合以簡單的累加算出其價值。
評估上經常對某一條生產線、某一座酒店甚至某一個企業進行整體的評估，從生產經營的角度計算出相配套的最佳生產經營量，因此往往價值的集合同簡單的累加不盡相同。

⑷ 計價的依據不同
會計上的計價依據，往往有嚴格規定的原始憑證作基礎；
評估上的依據，不完全局限于發票、付款等財務資料，往往還需要實地觀測、市場反饋等因素，相對更靈活一些。

⑸ 結果唯一性與否
會計的計價很嚴謹，會計計價的結果往往連小數點后都不能相差。會計準則的可靠性也要求：企業應當以實際發生的交易或者說想為依據進行確認、計量和報告，因此，會計的計價結果是唯一的；
而作為評估來說，本身就有一定的“估”的成分，有一定的上下浮動也是很正常的。

3、評估方法簡介
⑴ 基本方法
根據《資產評估準則——基本準則》第十五條的規定：資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。

⑵ 評估方法的簡單解釋
根據《國有資產評估管理辦法實施細則》的規定：
2.1 收益現值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。
收益法充分利用了時間價值的觀念，是針對今后預期收益的評估。

2.2 重置成本法是現時條件下被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。
實體性貶值是由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。經濟性貶值是由于外部經濟環境變化引起的貶值。

3.3 現行市價法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，分析比較對象的成交價格和交易條件，進行對比調整，估算出資產價值的方法。

⑶ 評估方法之間的關系
《資產評估準則——基本準則》第十六條規定：注冊資產評估師分析三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法，形成合理評估結論。
《國有資產評估管理辦法實施細則》第三十七條規定：資產評估機構進行資產評估時，應根據不同的評估目的和對象，選用《一種或幾種方法進行評定估算。選用幾種方法評估，應對各種方法評出的結果進行比較和調整，得出合理的資產重估價值。
因此，幾種評估方法不是互相排斥的關系，甚至有的時候需要選用兩種或兩種以上的方法進行評估結果對照。

4、評估目的的重要性
⑴ 根據評估目的確認評估方法
評估的目的，決定了評估程序和評估方法的選擇。而不同的評估方法，所需要的資料和市場的環境都不盡相同，得出的結果也可能會有一定的差異（雖然理論上不應當有差異）。

⑵ 評估目的對于結果的影響
    這一點，是我們企業的人員一定要注意的。例如，同一項資產，在破產清算（快速變現）、拍賣抵賬（購買方承擔全部的稅費和潛在瑕疵）和銀行貸押貸款的時候，評估的結果都是不盡相同的。因此，在評估之前一定要好作相應的準備。

二、房地產企業接觸的評估
房地產企業接觸的資產評估，主要有土地使用權評估、在建工程評估、商品房評估以及改制評估等，需要根據不同的評估對象，集合評估目的進行相應的準備工作。
1、土地使用權評估
土地使用權的評估是相對較復雜的。由于土地具有一定的特殊性，市場可供參考的相似案例不多；同時，由于近年來價格的不斷上漲和劇烈的變化，采用土地出讓金或基準地價進行調節的方法也明顯不太適用。同時，由于土地生地轉化為熟地的過程中涉及到的拆遷補償各不相同，因此，需要企業提供的資料很多。準備的資料越多越細致，對于評估結果的影響越大一些。

2、在建工程評估
在建工程相對于土地使用權的評估更加復雜。由于在建工程的價值難以確定，法律關系復雜，有的地方對于在建工程不予以抵押，或者對在建工程的抵押有著嚴格的要求。在建工程的評估，由于涉及到具體分項工程的完工情況、相應工程欠款的優先償付權、未竣工驗收所帶來的潛在工程質量風險等，都會對評估產生一定的影響。

3、商品房評估
商品房的評估相對比較簡單，但如果涉及到裝修后的房屋，涉及到動產與不動產、裝修精度與深度等方面的問題，也可以與評估人員進行一定的溝通和探討。