房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十五

原問題：“25、將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本。”

學習體會：

一、貸款資料及手續
（一）融資方式
1、內源融資方式
內源融資方式不需要實際對外支付利息或者股息，不會減少企業的現金流量，通常不會或很少發生融資費用，使得內源融資的成本要遠遠低于外源融資。除了通常的使用未分配利潤以外，還包括經營租賃、融資租賃、代銷商品、來料加工、維修租賃、杠桿租賃和返回租賃等。

2、外源融資方式
外源融資方式是指從企業外部獲取的融資，需要支付利息或者股息以及管理權，會發生一定的融資費用。包括股權融資、債務融資，長沙工商代辦，其中債務融資包括發行債券、票據融資、銀行貸款、拖欠工程款、預收房款、民間借貸、典當等。

3、房地產企業的融資
對于房地產企業來說，最常見的融資方式就是股權投資、銀行貸款（當然現在很難）、施工企業墊資、預收房款、越來越多的民間借貸等，當然了，從實質重于形式的角度來說，假按揭也算一種。

（二）銀行貸款需要的資料
這里以某銀行為例，大致羅列一下所需要的資料：
1、公司基本材料
⑴ 公司營業執照副本復印件；
⑵ 組織機構代碼證副本復印件；
⑶ 稅務登記證副本復印件；
⑷ 開戶許可證副本復印件
⑸ 批準證書副本復印件（外資企業及進出口資質企業）
⑥ 法定代表人證明書復印件；
⑺ 公司章程復印件；
⑻ 公司最新驗資報告復印件；
⑼ 貸款卡/貸款卡號碼及密碼復印件；
⑽ 法定代表人身份證復印件及簽字樣本；
⑾ 股東會/董事會成員名單及簽字樣本；

2、公司財務資料
⑴ 近三年及上月/季度會計報表；
⑵ 近三年審計報告；
⑶ 主要資產明細表；
⑷ 主要債務明細表。

3、公司經營資料
⑴ 公司簡介
主要包括發展沿革、所獲榮譽、管理架構、投資規模、資產規模；
⑵ 公司上市進度及上市情況簡介（如有）
⑶ 公司經營運作方式簡介
⑷ 主要股東及管理層介紹；
⑸ 公司的生產情況簡介
包括設備名稱、員工數、產品名稱、年產量、產品定位、主要產品加工工藝等；
⑥ 公司所在行業市場分析、公司市場競爭優勢介紹；
⑺ 原材料/主承包商情況分析
主要包括供應商、供應量、結算方式等
⑻ 公司的銷售情況簡介
包括主要銷售區域、銷售方式、內外銷售情況簡介、銷售網絡、貨款結算方式、公司的營銷廣告運作模式介紹；
⑼ 公司未來發展規劃及投資計劃介紹

4、貸款相關資料
⑴ 貸款申請書
⑵ 股東會/董事會決議
⑶ 法定代表人授權委托書
⑷ 經辦人身份證復印件及簽字樣本
⑸ 貸款金額、用途、貸款時間
⑥ 抵押物清單及相關權屬證明
⑺ 評估報告
⑻ 抵押人為第三方（簡介、營業執照副本、章程、最新驗資報告、董事會/股東會決議等）
⑼ 擔保人（簡介、營業執照副本、章程、最新驗資報告、董事會/股東會決議等）

（三）銀行程序及打分
1、基本情況
客戶信用等級的評估是為了加強信用控制，并為客戶分類提供依據。信用等級的評估，以客戶的信用履約記錄和還款能力為核心，進行量化的評定。客戶信用等級每季度根據客戶上一季度的經營和財務狀況評定一次。信用評估指標分為品質特性評價、信用履約率評價、償債能力評價、經營能力評價、盈利能力評價五大類共20項，對各項指標設置相應分值，信用等級評定實行百分制。評分后按得分的高低，對客戶分為AAA、AA、A、B、C五個等級。在對客戶進行分類時，核心信用企業的信用等級必須為AA級以上，A類信用企業的信用等級必須為A級以上，B類信用企業的信用等級必須為B級以上，C類信用企業的信用等級必須為C級以上。

2、評估步驟及打分
收集客戶的營業執照、法定代表人身份證的復印件、財務報表（上年末及上季度末）等相關資料；
填寫《客戶基本情況表》；
根據客戶實際情況填寫《客戶信用等級評分表》；
按客戶實際得分評定其信用等級。
評估指標及分值

⑴ 品質特性評價               28分
1.1 整體印象                 滿分4分
該項指標由評估人員根據對客戶的整體印象評分。
A．成立3年以上，公司規模較大，
   員工表面素質較高，公司在同業中形象良好        4分
B．成立1年（含1年）以上，公司規模較中等，
   員工表面素質較一般，公司在同業中形象良好      2分
C．成立未滿1年，公司規模較小，
   員工表面素質較低，公司在同業中形象較差        0分

1.2 行業地位                 滿分3分
該項指標根據客戶在經營區域內的市場占有率評定
A．在當地銷售規模處于前三名                       3分
B．在當地銷售規模處于前十位                       2分
C．在當地有一定銷售規模，但排名較后               1分
D．在當地處于起步階段                             0分

1.3 負責人品德及企業管理素質    滿分4分
該項指標根據企業的董事長、總經理、部門負責人的文化水平、道德品質、信用觀念、同行口碑，企業制度建設、合同履約率等情況綜合評價。
A．主要負責人品德及企業管理素質好         4分
B．主要負責人品德及企業管理素質一般       2分
C．主要負責人品德及企業管理素質差       0分