房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十九

全部整理一共應當是三十四條，現在已經二十九了，希望年底之前可以完工。
開始了小稅種的整理，個人感覺沒有太多的新意，不過整理出來備查吧。

原問題：“少計商業網點、公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅。”

學習體會：

一、土地增值稅基本情況
（一）土地增值稅簡介
1、納稅人
⑴ 《土地增值稅暫行條例》第二條：
轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人）
⑵ 《土地增值稅實施細則》第六條
條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。
    條例第二條所稱個人，包括個體經營者。

2、納稅行為
⑴ 轉讓國有土地使用權并取得收入；
⑵ 轉讓地上的建筑物及其附著物并取得收入。

3、納稅額
⑴ 《土地增值稅暫行條例》第四條
納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
⑵ 《土地增值稅暫行條例》第五條
納稅人轉讓房地產所取得的收入，長沙代理記賬，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
⑶ 《土地增值稅實施細則》第五條
條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

4、稅率
《土地增值稅暫行條例》第七條
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

（二）按納稅人分類
1、房地產企業
⑴ 土地使用權轉讓
根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發［1995］110號）第五條的規定：
A、對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。
B、對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20％以及在轉讓環節繳納的稅金。

⑵ 在建工程轉讓
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）第二條第一款：
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
……
整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

⑶ 新建房轉讓
這個就不用說了哈。先預征，再清算。

⑷ 存量房轉讓
存量房地產是指已經建成并已投入使用的房地產，其房屋所有人將房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人的行為。

⑸ 以房地產投資、聯營
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（ 財稅字［1995］048號）第一條：
對于以房地產進行投資,聯營的,投資,聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資,聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資,聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。（2006年3月2日以前有效）
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）第五條：
房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。（2006年3月2日以后有效）

⑥ 合作建房
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（ 財稅字［1995］048號）第二條：
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

⑺ 企業兼并
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（ 財稅字［1995］048號）第三條：
在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅。

⑻ 房地產抵押
房地產抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產權屬未轉移的不征稅；如以房地產抵債而發生的房地產權屬轉移，則屬于土地增值稅的征稅范圍。

⑼ 房地產出租
房地產出租是指房產的產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人，將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產出租沒有涉及到轉讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。

⑽ 房地產贈予
《土地增值稅實施細則》第二條：
條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（ 財稅字［1995］048號）第四條：
細則所稱的"贈與"是指如下情況：房產所有人,土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體,國家機關將房屋產權,土地使用權贈與教育,民政和其他社會福利,公益事業的。

⑾ 房地產交換
房地產交換是指單位一方以房地產與另一方的房地產進行交換或一方以房地產與另一方的實物進行交換的行為，由于這種行為既有房地產的轉移，又取得了收入，因此屬于土地增值稅征稅范圍。

⑿ 房地產自用
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）第三條第二款：
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

⒀ 視同銷售
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）第三條第一款：
房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產

⒁ 代建項目
房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入，并沒有發生房地產產權的轉移，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。

⒂ 房地產重估
對于由于清產核資等原因的資產重估，同樣沒有發生房地產產權的轉移，也不屬于土地增值稅的征稅范圍。