房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十八

這個整理是字數最多的，但也是最沒有底的，因為涉及到了房地產開發流程中的各主要環節，我自己畢竟沒有那么多的經歷。所以，打入了好幾個施工、造價的論壇，也在幾個群里找人幫忙，現在就算拿出了一個草稿，請大家多多挑毛病。


原問題：“28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發現，由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，長沙代理記賬，一些開發企業故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結算。”

學習體會：
前幾天還有人在問：財務與會計有什么區別？按照我的理解，通俗地說，會計（含出納）的主要工作是：收付款、審核憑證、記賬、作表、報稅等；財務的主要工作是籌資、投資、統計分析、成本控制等。
今天，不講財務，也不講稅務，講講如何進行成本控制。

一、成本控制介紹
1、成本控制
開源節流，是企業最重要的兩件大事情?，F代企業管理，越來越重視成本管理控制。對于開發單位來說，參與控制的部門越來越多，除了傳統的財務部、決算部門以外，設計、采購、工程、銷售等部門都要參與；控制的方式也從傳統的預算決審計，變為從設計、招標、施工、采購、決算等全流程控制，并形成了一個完整的成本管理體系。

2、財務參與的成本控制環節
作為成本管理體系中最重要的一環，也是對于資金流出最直接的部門，財務部門/財務人員對于成本控制起著至關重要的作用。具體可以表現在以下環節：
⑴ 可研報告/立項階段的資金計劃
⑵ 設計階段的成本分析
⑶ 招投標階段
⑷ 施工階段
⑸ 甲供材料
⑥ 決算階段
⑺ 質保金
⑻ 竣工后的成本分析、時機與計劃分析

3、財務在成本控制中的職責
⑴ 參與合理預算；
⑵ 籌資，保障工程進度需要；
⑶ 降低財務成本；
⑷ 及時恰當付款并取得發票等單據；
⑸ 配合決算；
⑥ 成本分析；
⑺ 稅務籌劃。

二、可研報告/立項階段
（一）可研報告的主要內容
1、項目概況
⑴ 宏觀環境分析；
⑵ 市場分析與競爭比較；
⑶ 項目基本情況：包括地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏等；
⑷ 本項目前景預測；
⑸ 項目定位；

2、項目開發的必要性分析
⑴ 項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃；
⑵ 通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；
⑶ 分析項目建設規模是否合理。

3、項目開發條件分析
⑴ 項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求；
⑵ 基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證；
⑶ 工程地質和水文地質是否符合項目建設要求；
⑷ 拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。

4、基本經濟數據的測算與分析
⑴ 總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況；
⑵ 資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當；
⑶ 各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率；
⑷ 項目費用的鑒別和估算；
⑸ 項目利潤預測。

5、項目財務效益分析
⑴ 編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、資產負債表、利潤表、財務現金流量表等；
⑵ 財務動態分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等；
⑶ 財務靜態分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；
⑷ 根據各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。

6、項目不確定性分析
⑴ 盈虧平衡分析,包括盈虧平衡點；
⑵ 敏感性分析,包括施工期變化、銷售期變化、銷售價格變動、施工成本變化等因素變化的敏感性分析；
⑶ 潛在風險提示及措施

7、項目分析結論
SWOT（態勢）分析法，及項目結論。

（二）財務參與可研報告環節的成本管理工作
1、編制各種財務報表和數據
財務根據工程、預算、采購、銷售等部門提供的數據，準備各種財務數據，并編制相應的財務報表和分析數據。

2、投資總額和投資成本估算
根據項目的投資總額，預算所需要的資金流量，并計算相應的投資成本。

3、各種稅金估算
根據各種銷售收入、施工成本等數據，計算相應的稅金，并為可研報告提供數據。

4、合理安排資金預算
合理安排資金的流量，及時進行籌資，并對付款進度、付款時間等情況為工程、采購等部門提供指導性意見。

5、建立成本對象模型，確定標準成本
根據可研報告，初步建立成本對象模型，進行合理的預測，初步確定標準成本。

三、設計階段
（一）規劃設計審查的主要程序
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
6、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
7、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
8、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
9、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
10、國土資源局進行用地預審。
11、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
12、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
13、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
14、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
15、公安消防支隊進行消防設計審查。
16、人防辦進行人防設施審查。
17、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
18、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

（二）設計階段的主要特點
越來越多的開發單位已經意識到，再省不能省設計，再苦不能苦監理。呵呵，設計的重要性已經逐漸被大家所認可。在委托設計過程中要注意以下問題：
1、項目準確定位
項目準確定位是成本控制的前提條件。在設計、策劃、銷售等專業人員參與的情況下，對于項目的檔次、規模、裝修情況等進行準確定位，并根據市場的需求進行相應的設計，爭取做到“以銷定產”，避免走彎路，進行不必要的后期修改，就是最大的成本控制。