財(cái)政部于2017年7月19日發(fā)布了關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的通知，根據(jù)通知要求“在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時(shí)，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

　　按照新的收入準(zhǔn)則規(guī)定：滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：

　　（一）客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

　　（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品。

　　（三）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言：采用新收入準(zhǔn)則的影響主要是部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則由原來(lái)的交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入，改為認(rèn)定為某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，碧桂園控股有限公司（股票代號(hào)：2007.hk）已于2017年1月1日起率先采用新的收入準(zhǔn)則，萬(wàn)科A（股票代號(hào)000002）從2018年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。而中糧地產(chǎn)（股票代號(hào)000031）、保利地產(chǎn)（股票代號(hào)600048）等多家國(guó)內(nèi)上市公司仍在采用舊的收入準(zhǔn)則。

　　而從房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅申報(bào)來(lái)說(shuō)，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第九條規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。即在項(xiàng)目未完工之前，應(yīng)按照預(yù)計(jì)毛利來(lái)預(yù)繳申報(bào)和年度申報(bào)。在項(xiàng)目完工當(dāng)年的匯算清繳時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的實(shí)際毛利再對(duì)以前年度已經(jīng)預(yù)計(jì)的毛利之間的差額進(jìn)行調(diào)整。

　　那么新舊收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅申報(bào)又有何影響？

　　會(huì)不會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)繳稅和多繳稅？

　　下面結(jié)合18版企業(yè)所得稅季度申報(bào)表和17版企業(yè)所得稅年度申報(bào)表

　　對(duì)此作一簡(jiǎn)要分析說(shuō)明：

　　情況一：假設(shè)A房地產(chǎn)公司從2018年1月1日?qǐng)?zhí)行新收入準(zhǔn)則。A項(xiàng)目，2018年10月取得預(yù)售證，當(dāng)期預(yù)售收入2億，2018年按履約進(jìn)度確認(rèn)收入0.8億，成本0.6億。2019年未發(fā)生預(yù)售收入，長(zhǎng)沙工商稅務(wù)，累計(jì)按履約進(jìn)度確認(rèn)收入1.5億，成本1.2億；2020年2月交房。確認(rèn)的實(shí)際收入2.2億元，計(jì)稅成本1.8萬(wàn)元，實(shí)際毛利0.4億元。當(dāng)?shù)厮枚愵A(yù)計(jì)毛利率15%，不考慮土增稅、城建稅等稅種及相關(guān)費(fèi)用。

　　2018年季度申報(bào)與年度申報(bào)：季度申報(bào)時(shí)，當(dāng)期利潤(rùn)額0.2億；按預(yù)售款2億的15%，計(jì)算出特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額0.3億，實(shí)際利潤(rùn)額0.5億，申報(bào)繳納所得稅1250萬(wàn)元。年度匯繳申報(bào)，因相關(guān)收入不符合所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅所得0.2億，按3000萬(wàn)所得額申報(bào)，退稅500萬(wàn)元。

　　一、2018年季度申報(bào)：

　　預(yù)繳稅款計(jì)算

項(xiàng)       目

 

本年累計(jì)金額

 

營(yíng)業(yè)收入

 

8000

 

營(yíng)業(yè)成本

 

6000

 

利潤(rùn)總額

 

2000

 

加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額

 

3000

 

實(shí)際利潤(rùn)額（3+4-5-6-7-8）\按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額確定的應(yīng)納稅所得額

 

5000

 

稅率(25%)

 

25%

 

應(yīng)納所得稅額（9×10）

 

1250

 

2018年度匯繳申報(bào)：

A105010《視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》

21

 

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26）

 

3000

 

3000

 

22

 

（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）

 

3000

 

3000

 

23

 

1.銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的收入

 

20000

 

*

 

24

 

2.銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額

 

3000

 

3000

 

25

 

3.實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅

     

26