近日，廣東省國家稅務(wù)局發(fā)布了營改增試點(diǎn)行業(yè)納稅遵從指引，涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，該指引的“政策規(guī)定”也可以視為是廣東國稅的營改增口徑。

　　整體而言，廣東國稅的“口徑”較為寬松，也符合增值稅的基本原理。本文摘引其中房地產(chǎn)部分關(guān)于贈(zèng)送行為的判定，結(jié)合其他省市口徑做比較分析。

　　一、買房送家電

　　對(duì)于買房送家電營改增口徑基本一致，廣東國稅的口徑也認(rèn)為不需要視同銷售。買房送家電是一種營銷模式，開發(fā)商目的在于賣房，如果是單純的贈(zèng)送則需要視同銷售。

　　對(duì)于買贈(zèng)行為，營改增口徑中幾乎都是從視同銷售的角度進(jìn)行分析。從所得稅的角度來講，買贈(zèng)需要對(duì)收入進(jìn)行公允價(jià)值的拆分，技術(shù)上比較繁瑣，就增值稅而言，考慮到銷售不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率，其實(shí)也不好拆分。而且對(duì)于房地產(chǎn)銷售來說，簽訂商品房買賣合同后，銷售金額就確定了，財(cái)務(wù)人員估計(jì)也很難接受從中拆分一小塊金額出去，導(dǎo)致計(jì)稅金額、發(fā)票金額與合同金額不一致。

　　對(duì)此，山東國稅的口徑是“可參照混合銷售的原則，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅”，這是一種可參考的便捷做法。

　　二、買房送物業(yè)費(fèi)

　　買房送物業(yè)費(fèi)營改增口徑基本也一致，廣東國稅的口徑也是認(rèn)為不需要視同銷售。

　　但海南國稅在《海南國稅全面推開營改增政策指引——四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)》“五、征收范圍界定問題”中回答“隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額”時(shí)，認(rèn)為買房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場公允價(jià)，確定銷售額征稅。筆者并不認(rèn)同這種一刀切的“視同銷售”。

　　三、買房送裝修

　　對(duì)于買房送裝修的營改增口徑基本也一致，只是個(gè)別省份在細(xì)節(jié)上會(huì)有差別。比如河北國稅在《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》中的口徑為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，長沙代理記賬，無需視同銷售。”

　　是否在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用看似成了政策適用的條件，不過筆者建議還是從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)出發(fā)，是否在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用應(yīng)僅是參考依據(jù)。

　　四、買房送車位或儲(chǔ)物間

　　與河北國稅關(guān)于買房送裝修無需視同銷售，強(qiáng)調(diào)在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用類似，關(guān)于買房送車位或儲(chǔ)物間，廣東國稅認(rèn)為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)贈(zèng)送車位或儲(chǔ)物間，在購房合同中明確注明贈(zèng)送車位或儲(chǔ)物間的行為，且不再就贈(zèng)送車位或儲(chǔ)物間與購房者簽訂合同、不單獨(dú)為購房者開具發(fā)票的，可認(rèn)為其贈(zèng)送車位或儲(chǔ)物間的銷售額已經(jīng)包含在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額中，因此贈(zèng)送車位或儲(chǔ)物間行為無需視同銷售。”

　　同樣的，筆者認(rèn)為是否視同銷售應(yīng)該從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)考慮，不應(yīng)局限于“在購房合同中明確注明”這一行為，應(yīng)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者以補(bǔ)充協(xié)議的形式就贈(zèng)送車位或儲(chǔ)物間進(jìn)行約定（當(dāng)然補(bǔ)充協(xié)議的形式仍然可以視為屬于“在購房合同中明確注明”）。