如今，長沙公司注冊，越來越多的居民企業開始拓展境外業務，在境外租用不動產的情況日益增加。對外支付境外不動產租金是否需要扣繳增值稅和所得稅，成為不少企業關注的問題。

對于增值稅，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第十二條第二款規定，所銷售或者租賃的不動產在境外的情形不屬于增值稅征稅范圍，故不需代扣代繳增值稅。

對于不動產租賃所得是否繳納企業所得稅，有觀點認為，應視境外企業所在國與我國是否簽訂稅收協定而定。如根據我國和新加坡簽訂的稅收協定，該項租賃所得為不動產所得，不動產所在國有征稅權，因此該項業務在我國不需要繳納企業所得稅。但是筆者認為，此種觀點有待商榷——對于境內企業對外支付的境外不動產租金，能否征稅取決于該租金所得是否來源于我國境內。

如何判定收入的來源？以新加坡為例，假設我國某公司對外支付租金，有兩種不同的租金支付方式。一種情形是，我國企業在新加坡租用不動產用于設立機構、場所，租金是該機構場所支付的，應作為該境外機構場所所得稅前的費用扣除，計算所得稅。該租金所得不是來源于我國境內，不能征稅，企業無須代扣代繳企業所得稅。

另一種情形是，我國企業租用新加坡某企業的不動產，專為儲存、陳列或者交付的目的而保存本企業貨物或者商品的庫存。由于境外倉庫僅用于存放本企業貨物，很大程度上不構成常設機構，則采用另一種支付方式，即我國企業直接將租金支付給新加坡企業。該項租金是否構成來源于我國境內的所得呢？根據我國《企業所得稅法》規定，租金所得，按照負擔、支付所得的企業或者機構、場所所在地，確定是否屬于來源于中國境內、境外的所得。從表象上看，此項所得似乎來源于我國境內。

但是在國際稅收征管中，當來源國和居民國之間的稅基訴求發生重疊和沖突時，主要由稅收協定來協調，稅收協定通過限制來源地國家對非居民稅收征稅權來明確雙方征稅權的歸屬。比如，根據中新稅收協定第六條不動產規定，締約國一方居民從位于締約國另一方的不動產取得的所得，可以在締約國另一方征稅。中新協定所涉及的情況應為我國企業租用新加坡企業的不動產，只有在不動產在我國境內的情況下，該項租金才構成來源于我國境內的所得。我國企業租用新加坡企業的位于新加坡境內的不動產租金所得，協定并沒有賦予我國（締約國另一方）征稅權。在國際稅收征管實踐中，稅收協定的地位高于國內法。因此，對于這種情形，該租金所得不屬于來源于我國境內所得，企業仍然無須代扣代繳企業所得稅。