1、房地產企業拿到開發用地后，常常需要再次轉讓，實務中的操作受限于兩個問題：一個是土地管理部門是否能夠過戶；另一個是過戶的稅負是否能夠接受。

2、《城市房地產管理法》明確對于開發用地轉讓做了限制：“按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。”實務中由于這個限制導致很多企業土地無法過戶，最終要么放棄合作，要么轉化為兩種類型：

第一種類型，土地不再過戶，轉化為合作開發模式；

第二種類型，暫由合作方（受讓方）投入建設資金，在轉讓方投資達到25%后在實施過戶。

3、土地使用權直接轉讓主要涉及四個稅種：

（1）增值稅：如果是營改增前取得土地，可選擇按照5%簡易計稅，且差額征稅；如果營改增后取得土地，只能按照11%一般計稅，能否差額征稅目前尚無定論。可開具專票下游企業進項抵扣。

（2）土地增值稅：因為拿到土地未做投入即轉讓，不能加計扣除，直接計算增值額和增值率，使用對應稅率。

（3）企業所得稅：評估增值正常繳納。

（4）契稅：取得土地方正常繳納。

4、如果投資額超過25%后轉讓，則不再是土地使用權轉讓，而是在建項目轉讓，涉稅處理發生重大變化：

（1）增值稅：不再按照“轉讓無形資產”處理，而是按照“轉讓不動產”處理。如果是營改增前老項目，可選擇按照5%簡易計稅，且不可差額征稅；如果營改增后新項目，只能按照11%一般計稅，可以從銷售額中減除土地價款實現差額征稅。

（2）土地增值稅：因為拿到土地已做投入25%，可以加計扣除，直比照轉讓商品房在清算中加計扣除，長沙公司注銷，計算增值額和增值率，使用對應稅率。

（3）企業所得稅：評估增值正常繳納。

（4）契稅：取得土地方正常繳納。

5、實務中很多企業還采取將土地投資全資子公司的方式進行變通處理，針對全資子公司，很多地方土地管理部門認定為同一控制人，在投資額未超過25%情況下也允許過戶。但以土地使用權投資到全資子公司涉稅處理稍有變化：

（1）增值稅：同土地轉讓。

（2）土地增值稅：同土地轉讓。

（3）企業所得稅：評估增值正常繳納。但依據財稅〔2014〕116號文件規定也可選擇在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，分期繳納企業所得稅。另依據財稅〔2014〕109號文件規定，符合特殊性重組條件的可以免征企業所得稅。

（4）契稅：取得土地方正常繳納。但依據財稅〔2015〕37號文件規定認定為同一控制人資產劃轉的可以免征契稅。