房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十一

終于來到成本了。成本這東西最難寫，寫淺了自己覺得不好意思，寫深了自己還不會。再加上個所得稅的條條框框在那里擺著，有的時候真不知道深淺了。


原問題：“21、多預提施工費用，虛列開發成本。”

學習體會：
一、開發成本項目的設置
根據《房地產開發企業會計制度》，企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等。
1、土地征用及拆遷補償費
指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括土地征用費、土地閑置費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等，長沙公司注冊，具體科目可設置：
⑴ 取得土地使用權
土地出讓金、契稅、補交地價、補償合作方地價、以房換地的價值、印花稅等；
⑵ 土地增用費
土地轉讓費、土地收益金、土地開發費、耕地占用稅等；
⑶ 土地補償費
勞動力安置費、拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出、農作物補償費、危房補償費、周轉房攤銷等；
⑷ 其他
拍賣傭金、土地購置（拍賣、招標）費、土地交易費、土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費、土地閑置費等。

2、前期工程費
指在取得土地開發權之后，項目開發前期的規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，具體科目可設置：
⑴ 七通一平費
臨時施工道路費、臨時施工用水接入費、臨時施工污水管接入費、臨時施工用電接入費、臨時施工用氣接入費、臨時施工辦公電話接入費、臨時施工辦公網絡接入費、場地平整費；
⑵ 臨時設施費
臨時辦公室費、臨時廁所費、施工場地圍墻及門衛室費、臨時場地占用費、臨時借用空地租費、其他臨時設施費；
⑶ 規劃設計費
規劃(方案)設計費、管線設計費、施工圖設計費、幕墻專項設計費、裝飾專項設計費、智能化專項設計費、景觀專項設計費、規劃設計模型制作費、效果圖設計費、制圖曬圖趕圖費、可行性研究費、方案招標費、方案評審費、綜合管網設計費、排水方案設計費、其他專項設計費；
⑷ 行政規費及報建費
項目報建費、施工許可證費、規劃管理費、拆遷管理費、審圖費、價格評估費、渣土費、施工噪音管理費、散裝水泥專項資金、工程質量監督費、工程造價管理費、安全監督費、勞動定額測定費、招投標管理費、房屋所有權登記費、綜合開發管理費、房屋所有權登記工本費、檔案管理費、標底編制費、人防報建費、消防報建費、路口開設費、教師住宅基金、地籍地形圖核地、抗震審查費地名費、勞動保險基金；
⑸ 大配套費
基礎設施配套費、白蟻預防費、地方教育附加費、墻改專項基金、人防易地建設費、水增容、電增容費、煤氣增容費；
⑥ 水文地質勘察費
地質勘察費、水文勘察費、文物勘察費、撥地釘樁驗線費、地下障礙物探測、環境評測費、施工放線費、水準測量工程測量、日照分析合同、工程波速測試、建設項目日照分析、工程測量交通分析費等；；
⑺ 測繪費
面積測繪、地形地貌測繪等；
⑻ 預算編審費
編制預算費、預算審查費等；
⑼ 其他
擋光費、擋光鑒定費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

3、建筑安裝工程費
指項目開發過程中發生的主體內列入建筑安裝預算內的各項費用，具體科目可設置：
⑴ 基礎工程
土石方工程、地基加固處理費、樁基礎、圍護及支撐費等；
⑵ 主體工程
土建(結構)工程、土建(建筑)工程等；
⑶ 安裝工程
強電工程、智能化工程（三表遠傳系統費用\家居智能化系統費用）、弱電工程（背景音樂系統、電話系統、網絡系統、有線電視系統）、室內電氣系統費、給排水工程（自來水／排水／直飲水／熱水）、消防安裝工程、火災報警工程、煤氣工程綜合布線系統、避雷接地工程、空調及通風工程、供暖供熱工程（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統／暖氣片）、電梯及自動扶梯、門窗工程（室外門窗、入戶門、防火門）、航空燈、室內停車設備、室內停車交通設施、其他安裝工程費；
⑷ 裝飾工程
室內精裝飾施工（主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用）、室外精裝飾施工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用）；
⑸ 甲供設備/材料
消防設備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門、取暖設備/材料、電梯及自動扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛用品；
⑥ 樣板房裝修
樣板房建筑及裝修、樣板房內家具、樣板房內家電燈；
⑺ 售樓處裝修
售樓處建筑及裝修、售樓處內家具、售樓處內家電、售樓處景觀；
⑻ 建安監理費
建設監理費、安全監理費等
⑼ 檢驗檢測費
基坑監測、樁基檢測費(靜載) 、樁基檢測費(小應變)、樁基檢測費(高應變)、工程主體沉降觀測費、采購材料檢測費、其他檢測費；
⑽ 工程造價咨詢費
工程施工招標代理費、工程設備招標代理費、工程預算編審咨詢費、工程結算編審咨詢費等；
⑾ 其他
現場垃圾清運費、工程保險費、工程勞保費、施工合同外獎金（趕工獎、進度獎等）等。

4、基礎設施費
指項目開發過程中發生的建設安裝工程施工預算圖以外的費用，具體科目可設置：
⑴ 電力基礎設施費
紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內工程費、碰頭費、變電所/站建設費、發電機、高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設備安裝及電纜鋪設費、電源建設費、電表費；
⑵ 給排水基礎設施費
紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內工程費、二次加壓費、水泵房、碰頭費、雨(污)水管網建設費、消防給水基礎設施費、中水基礎設施費、水表費；
⑶ 煤氣基礎設施費
紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內工程費、煤氣管道鋪設費、煤氣配套費、碰頭費、煤氣表費；
⑷ 通訊線路及設備安裝費
有線電視入網費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設、電話配套費、電話增容費、電話電纜集資費、寬帶網接入費、智能化系統；
⑸ 供熱基礎設施費
紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內工程費、供熱管道的鋪設費、碰頭費、供熱表費、熱交換站、鍋爐房；
⑥ 室外消防系統
消防設備、消防工程、消防控制室等；
⑺ 室外智能化系統
電子巡更系統、小區閉路監控系統、小區停車管理系統、周界紅外防越、小區門禁系統、電子公告屏、室外背景音樂
⑻ 環境系統
環境設計費、綠化建設費、建筑小品、道路建造費、廣場建造費、圍墻建造費、保安室