房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十二

原問題：“22、在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本。”

學習體會：

一、期間費用的核算
1、銷售費用
為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用（《房地產開發企業會計制度》），具體科目可設置（以下引自網上資料）：
⑴ 職工薪酬：是指銷售機構人員的職工薪酬（含銷售提成等）。
　?、?修理費：銷售機構使用的固定資產、低值易耗品等修理費用。
　　⑶ 物料消耗：銷售機構管理耗用材料、用品的費用。
　?、?低值易耗品攤銷：銷售機構和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費。
　?、?辦公費 ：指銷售機構發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。
　?、?差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。
　　⑺ 車輛使用費：指銷售機構使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。
　?、?固定資產使用費：指銷售機構使用固定資產等折舊費、維護維修費等。
　?、?房租及物管費水電費：指銷售機構用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。
　?、?勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。
　?、?展覽費：為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。
　?、?廣告費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發布的廣告費用。
　　⒀ 業務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發生的宣傳費用，如：廣告設施及發布費（車站廣告、路牌廣告）、現場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）、銷售模型制作費等。
　　⒁ 銷售代理費：部分房地產開發企業將部分或全部等商品房銷售業務外包給專業等銷售公司而發生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。
　　根據規定，銷售傭金應該符合下列條件的，可計入銷售費用：
　　a 有合法真實憑證；
　　b支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人（支付對象不含本企業雇員）；
　　c 支付給個人的擁企，除另有規定者外，不得超過服務金額的5％。
　?、?nbsp; 合同交易費：指銷售過程中發生交易費用，包括交易服務費、交易手續費（備案費）、合同工本費、產權登記費、網上服務備案費等。
　　⒃  商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發生的維修費、看護費、水電費、取暖費等。
⒄ 售樓處費用：包括售樓處的折舊、攤銷等。
⒅ 樣板房費用：包括樣板房的折舊、攤銷等。
⒆ 其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。
以上明細科目只是一個參考，可根據公司的具體情況以及開發項目的特點，自行進行調整。由于習慣的不同，以及期間費用與開發間接費用的界限并不十分清晰，物業性費用、項目策劃費、交易費等也可以在前期費用、開發間接費用中核算。

2、管理費用
企業行政管理部門（總部）為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用（《房地產開發企業會計制度》）。具體科目可設置（以下引自網上資料）：
⑴ 職工薪酬：企業管理服務人員的職工薪酬。
　?、?修理費 ：企業管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。
　　⑶ 物料消耗：企業管理服務耗用材料、用品的費用。
　?、?低值易耗品攤銷：企業管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。
　?、?辦公費：指開發企業各管理服務部門發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。
　?、?會議費：是指企業召開各種會議的費用支出，長沙工商代辦，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫藥費等。
　　會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準、支付憑證等。
　?、?招聘費：企業招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。
　　⑻ 差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。
　　差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。
　　⑼ 車輛使用費：企業管理用自有車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。
　　⑽ 固定資產使用費：企業管理用固定資產等折舊費、維護維修費等。
　?、?房租及物管費水電費：企業租賃管理用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。
　　⑿ 勞動保護費：是指確因工作需要為企業管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。
　?、?董事會費：指企業董事會或最高權力機構及其成員為執行職權而發生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。
　　⒁ 聘請中介機構費：指企業聘請會計師事務所等中介機構進行查賬、驗資、資產評估、稅務清算、法律盡職調查等發生的費用。
　　⒂ 咨詢費、顧問費：是指企業向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。
　?、?訴訟費：指企業向法院起訴或應訴而支付的費用。
　　⒄ 業務招待費：指企業為業務經營的合理需要而支付的招待費用。
　　⒅ 稅金：指企業自有資產按規定交納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。
　　這里的土地使用稅是企業自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發產品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發間接費用”核算（這句話有爭議，回頭在土地使用稅的學習體會中再具體探討）。
　　⒆ 技術轉讓費：是指企業使用非專利技術而支付的費用。
　?、?研發費用：包括新產品設計費、工藝規程制定費、設備調整費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構人員的工資、研究設備的折舊、與新產品的試制、技術研究有關的其他經費以及委托其他單位進行科研試制的費用。