房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之二十三

原問題：“滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經決算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤。”

學習體會：

一、滾動開發業務介紹
1、滾動開發簡介
滾動開發，或者說快速滾動開發、分期開發，都是開發單位的常見術語，也是開發單位常用的經營思路。這個經營思路，說明了開發單位對高資金周轉速度的追求，也代表了開發單位對于房地產行業的信心和決心，同時也是目前房地產行業資金鏈接近斷裂的罪魁禍首。目前，相當數量的開發單位，擁有大量的土地使用權和開發建設中的房屋，但卻面臨由于房市低迷銷售不暢所引起的現金流短缺，不能不說是拜滾動開發的思路所賜。
順便再說一句，滾動開發同按揭、樓花等一樣，長沙公司注銷，也是按照香港的房地產經營思路來的。香港的房地產開發商，即所謂的“全能開發商”，采用的就是拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的滾動開發模式。

2、滾動開發的分類
滾動開發，從廣義上說分為三種：
⑴ 單項目分期開發
即開發單位對單一項目進行分期開發，其緣由通常是項目規模過大，或者項目分類過于明顯，以及開發單位運作的需要。這種開發模式比較簡單，屬于基本的滾動開發。

⑵ 多項目滾動開發
即開發單位同時運作若干個項目，幾個項目的進度錯落有致，可能甲項目剛剛中標需要交土地出讓金，乙項目已經規劃完畢開始動工，丙項目主體已經瘋病隊開始對外銷售，丁項目卻開始進行項目清算。不同項目直接，需要特別好的資金、人力、物流、手續方面的銜接和配合，屬于比較復雜的滾動開發了。

⑶ 多項目分期開發
即開發單位同時運作若干個項目，幾個項目又分期開發。這個屬于非常復雜的滾動開發，需要開發公司擁有極為豐富的管理團隊和管理經驗。

3、滾動開發的相關規定
⑴ 土地使用證的規定
根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務院令第256號）第二十一條規定：
分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。
但由于控制房價上漲過快，特別是為了限制開發商利用分期開發的名義，分期辦理土地使用證，例如利用分四期開發的名義，先交納四分之一的土地出讓金，然后利用土地使用證進行滾動融資，分別取得余下四分之三的土地使用證，實際上以一搏四，加大了企業經營方面的風險。有鑒于此，2007年國土資源部出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），其第二十三條規定：
受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。
未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
（當然了，這個部門規定如何能夠否決國務院的規定，一直沒有搞清楚。）
目前，隨著經濟形勢的不斷轉化，這一條當年的硬性規定現在又有逐漸放開的苗頭。

⑵ 規劃方面的規定
在《城市規劃法》中對于分期開發沒有特殊的規定，但在各地具體的實施規定中，大都對于住宅建設項目或公共建筑建設項目建筑面積超過一定規模（例如5萬平方米）以上的，允許其分期開發。各地規劃部門發放的《建設工程規劃許可證》（分期）也是土地增值稅清算過程中重要依據之一。
對于分期實施的建設項目，通常會分別標注整體規劃地塊的規劃指標和分期建設范圍內的規劃指標。各地的房地產交易部門，在審核分期的商品房項目，辦理《商品房預售許可證》時，也會對其當期的建筑面積審查的同時，附加審查前幾期的累計建筑面積，對超出《建設工程規劃許可證》規定面積的通常會要求補交規劃部門同意的證明原件。

⑶ 銀行融資的關注
作為開發單位最主要的資金來源，銀行在融資的時候，對于滾動開發也是非常關注的。由于業務越做越熟練，相關資金的監管也越來夜宴，因此銀行主要關注：
3.1 避免將甲項目的土地使用權抵押的款項，用于購買乙項目的土地使用權；
3.2 避免將項目前期開發項目的銷售款投入到后期項目的建設中；
3.3 避免出現人為分期的不良現象，以及避免出現不符合條件的中小型項目強行分期的情況；
3.4 對于單一項目的項目總投資、房屋開發面積等方面加以規定，必須達到合理的下限指標

⑷ 驗收方面的規定
根據《城市房地產開發經營管理條例》第十八條的規定：
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
同時，各地的建設工程竣工規劃驗收制度也大都規定：
成片開發的住宅區、工業區在進行單體建筑工程的規劃驗收后，還應進行小區規劃驗收。小區建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規劃驗收。

二、滾動開發的優缺點
（一）滾動開發的優點
1、資金周轉率高
滾動開發的最大優點就是資金周轉率高。由于統籌規劃，各單項目單期的開發時間保持不變，但由于同時交叉進行，綜合時間大大減少。同時由于資金的交叉運用，也大大縮短了資金的閑置時間，資金周轉速度大為增加。

2、融資方便
由于分期和滾動開發，造成單期的規模相對較小，相應的單項目自有資金率大為增加，通常能夠符合銀行掌握的30%比率。同時，由于項目的分期，各自驗收完全獨立，也便于項目的抵押貸款。分期后的項目更靈活，融資也更方便。

3、尾房抵賬
這個在以前的學習中提到。由于處于甲方的強勢地位，施工單位在承攬工程的時候通常被迫接受墊資、壓款、實物抵賬等方式，因此開發單位會將上一期的尾房作為下一期的工程款的一部分，這樣解決了尾房難銷售的情況，將包袱甩給了施工單位。

4、利潤率高
對于某些市郊的項目來說，開盤的時候由于人氣不足、配套不齊全等因素，銷售價格通常會比較低。但是經過首期的鋪墊，成熟社區的吸引力逐漸增加，后機器的銷售價格也為一路攀升，從而為開發單位創造比較高的利潤率。
    
（二）滾動開發的缺點
1、經營風險大
當企業賺得第一桶金的時候，有的經營者傾向于在一個行業做精做強，也有的經營者關注相關聯的行業，延伸企業上下游的產業鏈，更有的經營者主動出擊，多元化經營。
這里對經營思路不做評價，但是很明顯，由于在房地產業持續滾動開發，抗擊行業風險能力相對較差一些，特別是目前房市低迷的時候，會承受更大的壓力。