楊老師，請教您一個關于房開企業扣除土地款的問題，有家企業支付土地款時晚了一段時間，所以支付土地款時多付了一點利息，并且對方開票時利息和土地款沒有分開，比合同上注明的土地款大了一些，請問這部分利息可以扣除嗎？還是只允許扣除土地款的部分？

初看問題，第一反應是對方企業收到利息應作為價外費用并入土地價款征收增值稅，因此，房開企業延期付款利息可以扣除?？伤坪跤钟X哪里不妥，把問題拋給各地貨勞同行，激辯讓我如醍醐灌頂，小問題，大玄機。

土地價款扣除增值稅相關政策如下：

一、財稅〔2016〕36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第10點：

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

二、《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條：

《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

三、《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第八條：

房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

　?。ㄒ唬┓康禺a開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

　　（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

四、財稅【2016】36號附件3：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條下列項目免征增值稅

（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

激辯的焦點：

按照財稅〔2016〕140號第八條規定：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

“等”是等內還是等外，目前尚無統一口徑。一方認為是“等外”，利息是出讓受益的一種；另一方則認為是“等內”，是正列舉后的等，同時，合同是佐證。

不管站在哪一方，長沙工商稅務，我都不是一個人在戰斗。考慮到允許扣除的風險，我傾向于“等內”。

結論：

1.   按照上述文件規定，土地使用權出讓方只能是政府；

2.   根據財稅【2016】36號附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。企業逾期付款支付的利息相當于政府對企業的處罰，并不構成價外費用，不征收增值稅；

3.   按照規定，向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。除此之處，其他任何名目支出不得扣除。

因此，企業逾期付款利息不可以扣除，只允許扣除土地價款部分。