一、一次性收全款方式銷售自行開發的商品房：合同約定：收款方式為一次性；約定交房日期。一次性收全款計入預收賬款。問以上行為是否屬于預收款并按3%稅率預繳稅款，長沙公司注銷，并按稅率為不征稅開具發票？何時開具適用稅率發票？

 

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十五條規定，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目納稅義務發生時間為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。

 

根據房地產項目銷售特點，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。

 

房地產開發企業銷售房地產項目納稅義務發生之前收取的款項應作為預收款，按照規定預繳增值稅。

 

如果未到合同約定交房日期，也未實際交房，即納稅義務發生之前收取的預收款應按照國家稅務總局公告2016年第18號的規定向主管國稅機關預繳增值稅。一般納稅人預繳計算：應預繳增值稅＝預收款÷（1＋11％或者5％）×3％

 

同時，按照《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規定，納稅人應選擇發票代碼為602的“銷售自行開發的房地產項目預收款”進行開具，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。

 

待納稅義務發生時間時，可按照相關規定開具適用稅率或者征收率的增值稅發票。

 

二、30%以上首付款（含0首付、分期收款）+貸款形式銷售自行開發的商品房：合同約定：收款方式為首付款XX元，公積金/商業貸款XX元；約定交房日期。收到首付款、貸款時分別計入預收賬款。

 

問題1：收到首付款時，是否按預收款3%預繳稅款并開具不征稅發票或收據？

答：收到首付款時，應按3%的預繳率預繳稅款，按照2016年第53號公告要求開具“不征稅”普通發票。

 

問題2：貸款到賬后，是否可以按3%稅率預繳稅款并開具不征稅發票或收據？

答：貸款到賬后，應按3%的預繳率預繳稅款，按照2016年第53號公告要求開具“不征稅”普通發票。

 

問題3：如首付款及貸款均按3%預繳并開具不征稅發票或收據，何時開具適用稅率發票？

答：待納稅義務發生時間，即正式交易完成后開具適用稅率或者征收率的增值稅發票。。

 

三、以上兩種銷售方式：期房與現房是否有區別？

答：納稅義務發生時間判定一致。

 

四、房地產企業收到的定金是否按預收款3%預繳稅款，是否開具收款收據即可，與日后收到首付款或全款一同開具發票？

答：房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款，應按預收款的3%預繳稅款，開具“不征稅”普通發票。

 

待確定納稅義務發生時即正式交易完成后，開具全額的增值稅發票。

 

總結：

1. 房地產企業納稅義務發生時間：以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準；

 

2. 房地產企業應按納稅義務發生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發票；

 

3. 納稅義務發生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2016年第18號的規定向主管國稅機關預繳增值稅。一般納稅人預繳計算：應預繳增值稅＝預收款÷（1＋11％或者5％）×3％；